توقف رشد قیمت مسکن در میانه زمستان

تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی حاکی از این است که تعداد مسکن معامله شده در شهر تهران در مقایسه با ماه گذشته کاهش یافته و رشد قیمت نیز متوقف شده است. این موضوع می‌تواند نشانه‌ای از عدم رشد قیمت مسکن با احیای برجام باشد. در ادامه به بررسی گزارش مسکن پایتخت می‌پردازیم.

تاثیرات دلار و برجام روی مسکن

در بهمن ماه قیمت دلار با افت قابل توجهی روبرو شد. دلار در بهمن ماه 6.8 درصد از ارزش خود را از دست داد و از کانال 28 هزار تومانی به کانال 26 هزار تومانی سقوط کرد. از ابتدای دهه دوم بهمن بود که دلار از کانال 28 هزار تومان افت کرد. این کاهش که ناشی از گفتگوهای برجامی و امید بیشتر به احیای آن بود، عامل مهمی در کاهش قیمت دلار به شمار می‌آید. از این زاویه اگر به موضوع نگاه کنیم، برجام می‌تواند موجب ورود مسکن به رکود شود زیرا تقاضای خرید خانه به منظور سرمایه‌گذاری ایمن را کاهش می‌دهد.

کاهش تعداد معاملات مسکن در میانه زمستان

بر اساس گزارش بانک مرکزی، در بهمن ماه امسال تعداد کل معاملات خانه در شهر تهران به 8532 واحد رسید که در مقایسه با ماه قبل افت 13 درصدی نشان می‌دهد. تعداد معاملات مسکن در بهمن سال گذشته 3917 واحد و در بهمن سال 1398 برابر با 13264 واحد بود.

توقف قیمت مسکن در بهمن ماه

قیمت مسکن معامله شده در بهمن ماه امسال در مقایسه با ماه قبل تقریبا ثابت مانده و تنها 0.4 درصد رشد کرده است. بهای هر متر مربع خانه در شهر تهران اکنون به طور متوسط به 33 میلیون تومان رسیده است. اما این قیمت در نقاط مختلف شهر متفاوت است. قیمت هر متر مسکن در پایتخت در مقایسه با بهمن سال قبل 16 درصد افزایش داشته است. به نظر می‌رسد یکی از دلایل کاهش معاملات و تثبیت قیمت مسکن، افت قیمت دلار در بهمن ماه باشد.

چرخش خریداران به سوی خانه‌های قدیمی‌تر

یکی از اتفاقاتی که می‌توان در یک سال اخیر به آن توجه کرد، آن است که سهم خرید خانه‌های نوساز کاهش یافته است. بر همین اساس، سهم خانه‌های تا 5 سال ساخت از 39.4 درصد کل معاملات در بهمن سال قبل به 33.6 درصد در بهمن امسال رسیده است. این در حالی است که سهم خانه‌های بالای 15 سال ساخت افزایش یافته است.

اجاره‌بها چقدر تغییر کرد؟

بر اساس گزارش اخیر بانک مرکزی، شاخص کرایه مسکن در شهر تهران نسبت به بهمن ماه سال قبل 48.4 درصد رشد کرده است. افزون بر این، در کل مناطق شهری کشور میزان افزایش اجاره‌بها 52.2 درصد بوده است. در واقع، میزان رشد اجاره در شهرهای غیر پایتخت به طور متوسط بیشتر از رشد تهران بوده است. چند روز پیش گزارش مرکز آمار نیز حاکی از آن بود که رشد اجاره در کل کشور در بهمن امسال 0.7 درصد بالا رفته است. البته رشد اجاره‌بها در گزارش مرکز آمار کمتر از بانک مرکزی برآورد شده و بر اساس آن اجاره مسکن در یک سال اخیر 28.5 درصد رشد کرده است.

گران‌ترین و ارزان‌ترین مناطق شهر تهران

بیشترین میزان معاملات در میان مناطق مختلف شهر تهران به ترتیب در منطقه 5، 10 و 4 بوده است. کمترین میزان معاملات هم در مناطق 19، 20 و 16 بوده است. افزون بر این، متوسط قیمت هر متر مربع در منطقه یک به بیش از 70 میلیون تومان رسیده است و این منطقه گران‌ترین منطقه پایتخت به حساب می‌آید. پس از آن، منطقه سه با متوسط 63 میلیون تومان در رده دوم قرار دارد و منطقه دو نیز با حدود 49 میلیون تومان در رتبه سوم گران‌ترین مناطق است. ارزان‌ترین منطقه تهران هم منطقه 18 با حدود متری 16 میلیون تومان است.

قیمت خانه از چه چیزهایی تاثیر می‌پذیرد؟

قیمت خانه همچون تورم سایر کالاها و محصولات معمولا از سه عامل اصلی تبعیت می‌کند. یکی میزان تقاضا است که به خصوص در شرایط خاص اقتصادی، موجب هجوم به یک دارایی ثابت مانند زمین و مسکن می‌شود و قیمت آنها را بالا می‌برد. این موضوع می‌تواند دلایل جانبی مانند افزایش تعداد متقاضیان یا جمعیت نیز داشته باشد. عامل دوم فشار هزینه‌ها است. در شرایط تورمی قیمت نهاده‌ها و مصالح ساختمانی رشد می‌کند و باعث می‌شود بهای تمام شده مسکن نیز بالاتر رود. در این شرایط با احتساب سودی که سازندگان مسکن برای خود متصور هستند، قیمت مسکن افزایش می‌یابد. سومین دلیل نیز سابقه مسکن یا یک دارایی است که جای خود را در ذهن مردم به عنوان یک دارایی خوشنام حفظ کرده باشد. در ایران به دلیل بیماری هلندی این اتفاق رخ داده است و خانه دارایی مطمئنی شمرده می‌شود.

قیمت مصالح چقدر گران شده است؟

بیشترین تاثیر در قیمت مسکن متعلق به گروه خدمات است و پس از آن گروه آهن‌آلات، گروه سیمان، بتن و شن و ماسه و گروه سنگ مهمترین اهمیت را در قیمت ساختمان دارند. نگاهی به گزارش‌های مرکز آمار نشان می‌دهد در پاییز 1400 قیمت نهاده‌های ساختمانی در مقایسه با پاییز 1399 رشد حدودا 40 درصدی داشته است. به دلیل افزایش 54 درصدی گروه سیمان، بتن، شن و ماسه و رشد 77 درصدی قیمت گروه سنگ ممکن است حتی پس از احیای برجام قیمت مسکن افت چندانی نکند اما احتمالا رشد آن متوقف می‌شود.

جمع‌بندی

در بهمن ماه رشد قیمت خانه در تهران متوقف شده است. این اتفاق را می‌توان تا حدودی ناشی از اخبار مثبت برجامی و افت دلار در بازار آزاد دانست. دستیابی به برجام می‌تواند روی تقاضای سرمایه‌گذاری مسکن تاثیر بگذارد و با افت تورم میزان رشد قیمت مصالح را نیز محدود کند. این موارد می‌تواند به کاهش تقاضای خرید مسکن بیانجامد. خصوصا این که قیمت فعلی عملا بسیاری از افراد را از امکان خرید دور کرده است. در این شرایط احتمال می‌رود با احیای برجام رکود در بازار مسکن ایجاد شود و رشد قیمت نیز حداکثر به میزانی کمتر از تورم محدود شود.