دو روایت از رشد قیمت مسکن تهران در شهریور 1401

تازه‌ترین گزارش منتشر شده از سوی بانک مرکزی نشان می‌‎دهد قیمت خانه در آخرین ماه تابستان رشد کمی داشته است. همین گزارش نشان می‌دهد که تعداد معاملات مسکن در شهریور 1401 نسبت به ماه مشابه سال قبل و همین طور ماه قبل، با افت روبرو بوده است. این آمار نشانه‌ای است بر این که بازار مسکن در ایران می‌تواند دچار رکود شده باشد. گزارش مرکز آمار نیز هرچند رشد قیمت بیشتری را گزارش می‌کند اما نشانه‌های افت تقاضا را نشان می‌دهد. در ادامه به بررسی تحولات بازار مسکن در شهریور 1401 می‌پردازیم و وضعیت قیمت در مناطق مختلف را نیز مورد بررسی قرار می‌دهیم.

صدای پای رکود در بازار مسکن

گزارش بانک مرکزی از تحولات مسکن تهران در آخرین ماه تابستان امسال حاکی از آن است که در این ماه در مجموع 6033 واحد مسکونی معامله شده است که در مقایسه با ماه قبل از آن یعنی مرداد 1401 و همین طور شهریور سال گذشته، 23 درصد کمتر شده است. بر اساس گزارش مرکز آمار نیز تعداد معاملات شهریور ماه 1401 نسبت به ماه قبل حدود 25 درصد کاهش یافته است. این کاهش نشان دهنده آن است که فعالان بازار مسکن و افراد سرمایه گذار، مسکن را گزینه چندان خوبی برای سرمایه گذاری در حال حاضر و با قیمت‌های فعلی نمی‌دانند. همین مساله نشان می‌دهد که احتمال رکود در این بازار وجود دارد. هرچند یک عامل اثرگذار دیگری نیز وجود دارد که می‌تواند روی قیمت مسکن تاثیر بگذارد. این مساله احیای برجام یا عدم آن است. احیای برجام می‌‎تواند موجب کاهش قیمت دلار در بازار شود و روی انتظارات تورمی نیز تاثیر بگذارد. در این شرایط قیمت واقعی خانه می‌تواند منفی شود، یعنی رشد بهای آن کمتر از میزان تورم باشد. حتی این امکان هم وجود دارد که قیمت اسمی مسکن هم در کوتاه‌مدت کاهش یابد. از سوی دیگر، عدم احیای برجام می‌تواند موجب شود در میان‌مدت مسکن با رشد قیمت روبرو شود.

رشد متفاوت قیمت مسکن در گزارش‌های مختلف

در بخش دیگری از گزارش بانک مرکزی به تحولات قیمتی مسکن در پایتخت اشاره شده است. در آخرین ماه تابستان 1401 قیمت هر متر مربع خانه در پایتخت به طور متوسط به 42 میلیون و 730 هزار تومان رسیده که در مقایسه با ماه قبل 1.1 درصد افزایش داشته است. در یک سال منتهی به شهریور 1401 نیز بهای هر متر مربع خانه در تهران 36 درصد بالا رفته است. این در حالی است که بنا بر گزارش مرکز آمار، در بازه یک ماهه منتهی به شهریور امسال قیمت خانه 3.3 درصد و در بازه یک ساله حدود 46 درصد رشد داشته است. قیمت اعلام شده مرکز آمار روش محاسبه متفاوتی با بانک مرکزی دارد و رقم اعلام شده از سوی آن تا حدودی بالاتر است. بر همین اساس طبق گزارش مرکز آمار، میانگین حسابی هر متر خانه در شهر تهران به حدود 44 میلیون تومان و میانگین وزنی قیمت هر متر خانه به 46 میلیون تومان رسیده است.

پرمتقاضی‌ترین مناطق شهر تهران

نگاهی به گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد پرمتقاضی‌ترین منطقه شهر تهران در شهریور ماه منطقه 5 بوده و 14.4 درصد معاملات این ماه در آن منطقه انجام شده است. پس از آن، منطقه دو با 10.1 درصد، منطقه چهار با 8.7 درصد و منطقه ده با 8.7 درصد کل تقاضای تهران جای دارند.

انتقال تقاضا به سوی خانه‌های قدیمی‌تر

بر اساس گزارش بانک مرکزی، سهم خانه‌های با سن بالا نسبت به سال گذشته بسیار رشد کرده است. به نظر می‌رسد عواملی مانند رشد شدید قیمت روی تصمیم خانوارها برای خرید خانه‌های قدیمی‌تر تاثیرگذار بوده‌اند. در شهریور 1400 سهم خانه‌های نوساز از کل معاملات ماهانه 33 درصد بود، در حالی که در شهریور امسال به حدود 28 درصد رسیده است. از طرف دیگر، سهم خانه‌های قدیمی یا به عبارتی خانه‌هایی با عمر بیش از 20 سال ساخت از حدود 13 درصد کل تقاضا به حدود 22 درصد کل معاملات افزایش یافته است.

نرخ اجاره مسکن چقدر تغییر کرده است؟

طبق گزارش بانک مرکزی، شاخص کرایه مسکن در شهریور امسال نسبت به ماه قبل 4.6 درصد و نسبت به شهریور سال قبل حدود 41 درصد افزایش داشته است. این در حالی است که رشد این شاخص برای کل مناطق شهری در بازه ماهانه 4.7 درصد و در بازه سالانه حدود 47 درصد بوده است. معنای این اعداد آن است که در یک سال گذشته اجاره‌بهای مسکن در شهرستان‌ها بیش از شهر تهران رشد داشته است.

ارزان‎‌ترین و گران‌ترین مناطق شهر تهران کدامند؟

بر اساس گزارش بانک مرکزی، منطقه یک با متوسط متری 87 میلیون تومان گران‌ترین منطقه تهران محسوب می‌شود و پس از آن هم منطقه سه با متری 75 میلیون تومان و منطقه دو با 65.5 میلیون تومان جای دارند. ارزان‌ترین منطقه تهران نیز در این گزارش منطقه 19 با متوسط متری 21.5 میلیون تومان و منطقه 18 با متوسط متری 22 میلیون تومان هستند. از طرف دیگر، گزارش مرکز آمار متوسط وزنی منطقه یک را 91 میلیون تومان ذکر کرده و آن را گران‎ترین منطقه تهران اعلام کرده است. از طرف دیگر، این گزارش ارزان‎‌ترین منطقه را منطقه 18 با میانگین وزنی حدود 24 میلیون تومان اعلام کرده است.