تقویت احتمال رکود بازار مسکن در تهران

تازه‌ترین گزارش‌های بانک مرکزی و مرکز آمار ایران حاکی از این است که تعداد معاملات مسکن پایتخت در مهر ماه نسبت به شهریور افت کرده است. به نظر می‌رسد همزمان با اولین ماه پاییز، احتمال رکود در بازار مسکن بیش از پیش احساس می‌شود. در این مطلب به بررسی وضعیت بازار مسکن پایتخت در اولین ماه پاییز می‌پردازیم و تحولات آن را با نگاهی به مزایا و معایب سرمایه گذاری در مسکن در مناطق مختلف بررسی می‌کنیم.

بازار مسکن تهران به روایت بانک مرکزی

طبق گزارش بانک مرکزی، تعداد معاملات مسکن شهر تهران در مهر ماه 5416 واحد بوده است که در مقایسه با ماه قبل 10 درصد کاهش یافته است. علاوه بر این، تعداد معاملات مهر ماه امسال در مقایسه با مهر ماه سال پیش نیز یک درصد افت داشته است. از طرف دیگر، قیمت هم در یک ماه گذشته رشدی نداشته است.

طبق گزارش بانک مرکزی، قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در مهر ماه 1401 به طور متوسط به 43 میلیون و 725 هزار تومان رسیده است. این قیمت در مقایسه با ماه قبل 1.2 درصد داشته و نسبت به ماه مشابه سال قبل نیز افزایش 38.2 درصدی را تجربه کرده است. با توجه به آمار معاملات و سطح اندک رشد قیمت، به نظر می‌رسد در مهر ماه بازار مسکن نشانه‌هایی از رکود را نشان داده است.

پرطرفدار شدن قدیمی‌ها در بازار مسکن

یکی دیگر از نکات گزارش بانک مرکزی این است که سهم تقاضای خانه برای خانه‌های بالای 20 سال ساخت به شدت افزایش یافته است. در عوض، سهم معامله خانه‌های نوساز یا به عبارتی زیر 5 سال ساخت با افت روبرو بوده است. در مهر ماه سال قبل حدود یک سوم از معاملات متعلق به خانه‌های کمتر از 5 سال ساخت بود و 13 درصد به خانه‌های بیش از 20 سال ساخت تعلق داشت.

این در حالی است که در مهر ماه امسال تقاضا برای خانه‌های نوساز 28.6 درصد شده و تقاضا برای خانه‌های دسته دوم، به 21 درصد افزایش پیدا کرده است. افزایش قیمت مسکن و تورم شدید در سال‌های اخیر از عوامل این اتفاق بوده است.

کدام مناطق تهران بیشتر متقاضی دارند؟

نکته دیگری که گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد آن است که منطقه 5 با تخصیص 15درصد از معاملات به خود بیشترین سهم تقاضا را داشته است. منطقه 10 نیز با 9.3 درصد معاملات در رنبه دوم است و پس از آن نیز به ترتیب منطقه دو با 8.7 درصد، منطقه چهار با 8.3 درصد و منطقه چهارده با 6.6 درصد معاملات قرار دارند.

اجاره‌بها در یک سال اخیر چقدر گران شد؟

نکته دیگری که از گزارش بانک مرکزی برمی‌آید آن است که در مهر ماه اجاره‌بها در پایتخت و کل مناطق شهری 7 درصد رشد داشته است. در بازه یک ساله منتهی به مهر نیز اجاره‌بها در تهران حدود 41 درصد و در کل مناطق شهری حدود 47 درصد بالا رفته است.

گرانترین مناطق شهر تهران به روایت بانک مرکزی

طبق گزارش بانک مرکزی، گرانترین منطقه تهران به ترتیب عبارتند از منطقه یک با 88.3 میلیون تومان به ازای هر متر مربع، منطقه سه با 74.2 میلیون تومان به ازای هر متر مربع و منطقه دو با 63.6 میلیون تومان به ازای هر متر مربع.

ارزانترین منطقه شهر تهران نیز منطقه 18 با 21.3 میلیون تومان به ازای هر متر مربع بوده است. در حالی که اغلب مناطق تحرک قیمتی خاصی را در مهر ماه تجربه نکرده‌اند، منطقه 19 بیشترین رشد قیمت را در یک ماه اخیر داشته و به طور متوسط 26 درصد به قیمت آن اضافه شده است.

روایت دوم از وضعیت مسکن در پایتخت

طبق گزارش مرکز آمار ایران، میانگین وزنی بهای هر متر مربع واحد مسکونی در مهر ماه 46 میلیون و 480 هزار تومان اعلام شده که در مقایسه با ماه قبل 0.8 درصد رشد داشته است. تعداد معاملات مهر ماه نیز 4830 واحد اعلام شده که نسبت به ماه پیش 6.4 درصد کمتر شده است. بنابراین گزارش مرکز آمار هم از افت تعداد معاملات خبر می‌دهند.

گرانترین مناطق تهران به روایت مرکز آمار

در بالا به گزارش بانک مرکزی در خصوص قیمت‌های مناطق اشاره کردیم. نکته اینجا است که گزارش بانک مرکزی و مرکز آمار تا حدودی با هم اختلاف دارند و از روش‌های متفاوتی استفاده می‌کنند. گرانترین مناطق تهران طبق گزارش مرکز آمار نیز مانند بانک مرکزی به ترتیب منطقه یک، منطقه سه و بعد منطقه دو است.

اما سطح قیمت ذکر شده برای آنها متفاوت است. در گزارش مرکز آمار، متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی برای منطقه یک 99.5 میلیون ذکر شده، در حالی که این میزان برای منطقه سه 77 میلیون و 800 هزار تومان و برای منطقه دو حدود 69 میلیون تومان است. ارزانترین منطقه تهران نیز در این گزارش منطقه 18 است، البته با 22 میلیون و 700 هزار تومان به ازای هر متر مربع.

جمع‌بندی: صدای پای رکود در بازار مسکن؟

در این مطلب دو گزارش بانک مرکزی و مرکز آمار ایران را در خصوص تحولات مسکن پایتخت در مهر ماه بررسی کردیم. همان طور که مشخص است، در هر دو گزارش تعداد معاملات نسبت به ماه پیش کاهش یافته است.

به نظر می‌رسد با این حساب ورود بازار مسکن به شرایط رکودی چندان دور از ذهن نباشد. این موضوع می‌تواند تاثیراتی روی سرمایه گذاری در بخش مسکن داشته باشد. با همه این حرف‌ها باید منتظر تحولات آبان، سرنوشت احیای برجام و قیمت دلار ماند تا از این وضعیت آگاهی کامل پیدا کرد.