کوچ خریداران مسکن به سوی خانه‌های سن بالا

تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی ایران حاکی از آن است که قیمت مسکن در پایتخت در مقایسه با ماه قبل کاهش یافته است. این در شرایطی است که نرخ تورم فروردین ماه بار دیگر با افزایشی قابل توجه به 3.3 درصد رسیده است. در فروردین ماه تحولاتی در بازارهای سرمایه‌گذاری افتاده و بازار مسکن نیز با تغییراتی همراه بوده است. در ادامه به این موضوعات بیشتر می‌پردازیم.

معاملات مسکن در فروردین ماه 1401

در فروردین ماه بازار مسکن با افزایش معاملات روبرو شده است. میزان معاملات مسکن که در ماه اسفند 6834 واحد بود، در فروردین 1401 به 3427 واحد رسیده است. با این حال، میزان معاملات در مقایسه با فروردین سال قبل افزایش قابل توجهی داشت. به این ترتیب، میزان خرید خانه در فروردین ماه امسال در مقایسه با ماه قبل نصف شده است. بخشی از این موضوع را می‌توان به تغییرات فصلی ارتباط داد. اما اگر به میزان معاملات خانه در این ماه نسبت به فروردین سال 1400 نگاه کنیم، شاهد رشد 64 درصدی هستیم. اما نکته مهم این است که این خرید تغییرات قابل توجهی در جزییات داشته است.

رشد چشمگیر خانه‌های با عمر بالا

تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد که خرید خانه‌های با عمر بالا به شدت افزایش یافته است. میزان خرید خانه‌های تا 5 سال ساخت یا به عبارتی نوساز با افت زیادی روبرو شده است. در فروردین 1400 این خانه‌ها سهم 35 درصدی از کل خریدهای واحدهای مسکونی را به خود اختصاص می‌دادند، اما در فروردین 1401 این نسبت با افت چشمگیر به 28.7 درصد رسیده است. این سهم در ماه قبل، یعنی اسفند 1400 حدود 32.5 درصد بود.

این در حالی است که سهم خرید خانه‌های با عمر بیش از 20 سال ساخت، به شدت افزایش یافته است. در فروردین 1400 این نسبت 13.5 درصد بود اما در حال حاضر به 22 درصد رسیده است. این اعداد و ارقام نشان می‌دهد در یک سال اخیر استقبال از خانه‌های قدیمی‌تر رشد زیادی کرده است. این الگو می‌تواند در ماه‌های بعدی هم ادامه یابد.

تقاضا برای معاملات کدام مناطق بیشتر است؟

در بین مناطق مختلف تهران، بیشترین میزان استقبال از منطقه 5 بوده و این منطقه 15.6 درصد معاملات را به خود اختصاص داده است. پس از این منطقه، منطقه 10 با 10.7 درصد معاملات و منطقه 2 با 8 درصد از معاملات جای دارند.

تحولات قیمتی در پایتخت کشور

در ماه قبل، یعنی فروردین 1401، متوسط قیمت در شهر تهران با افت روبرو شده است. متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در پایتخت، از 35 میلیون و 120 هزار تومان به 34 میلیون و 273 هزار تومان افت کرده است. یعنی بهای هر متر خانه در تهران در مقایسه با ماه قبل 2.4 درصد کاهش یافته و نسبت به سال قبل حدود 17 درصد رشد یافته است. البته این افت قیمت دلیل مهمی داشت که در بالا اشاره کردیم. در واقع، با افزایش تقاضای خانه‌های با سن بالا، قیمت هم تحت تاثیر قرار می‌گیرد. به این موضوع باید فصلی بودن مسکن را هم اضافه کرد.

اجاره مسکن چقدر تغییر کرد؟

در بخش دیگری از گزارش بانک مرکزی ایران، به بررسی شاخص کرایه مسکن در پایتخت و سایر مناطق شهری ایران پرداخته شده است. آمارهای منتشر شده نشان می‌دهد شاخص کرایه مسکن در تهران در یک بازه یک ساله 45.6 درصد رشد داشته است. از سوی دیگر، این میزان در مناطق شهری مختلف کشور با رشد 50.1 درصدی همراه بوده است. در فروردین ماه، شاخص اجاره در بازه یک ماهه 0.8 درصد رشد کرده است.

تغییرات قیمت مسکن در مناطق مختلف شهر تهران

اگر به تغییرات قیمت مسکن پایتخت برحسب هر منطقه نگاه کنید، نکات دیگری را مشاهده خواهید کرد. گرانترین مناطق تهران در حال حاضر مناطق یک تا سه هستند. به طور متوسط هر مترمربع واحد مسکونی در منطقه یک از قیمت 75 میلیون تومان عبور کرده است. قیمت هر متر مربع خانه در منطقه 3 هم حدود 59 میلیون تومان است و این میزان برای منطقه 2 به مرز 50 میلیون تومان می‌رسد.

ارزان‌ترین مناطق شهر تهران نیز عبارتند از منطقه 18 با نزدیک به متری 16 میلیون تومان و منطقه 20 با متری 16.7 میلیون تومان.

کدام مناطق تهران بیشتر رشد کردند؟

بر اساس آمارهای منتشر شده، قیمت خانه در مناطق مختلف متفاوت بوده است. مناطق 2، 3 و 12 بیشترین کاهش قیمت را در فروردین ماه داشته‎‌اند. این مناطق حدود 9 درصد افت کرده‌‎اند. منطقه 19 نیز بیشترین رشد قیمت را در میان مناطق مختلف داشته و نزدیک به 7 درصد نسبت به اسفند 1400 رشد قیمت داشته است. البته این به معنای آن نیست که قیمت در این مناطق لزوما با افت همراه بوده است. بلکه این موضوع نشان دهنده میانگین قیمت معاملات است. یعنی احتمالا در چنین شرایطی معاملات کاهش یافته و از سوی دیگر، خانه‌های قدیمی‌تر بیشتر معامله شده‌اند. این موضوع می‌تواند افت قیمت مناطق را توجیه کند.