در تابستان 1401 بر بازار مسکن چه گذشت

تحولات مسکن همواره مورد توجه فعالان اقتصادی و به صورت ویژه خانوارها بوده است. علت این حساسیت خانوارها به قیمت مسکن، تامین سرپناه مناسب است که در شهرهای بزرگ‌تر اهمیت بیشتری هم پیدا می‌کند.

با توجه به اینکه در سال‌های اخیر قیمت مسکن رشد بالایی داشته است بسیاری از خانوارهای کشور دیگر توانایی خرید مسکن مناسب را ندارند. از سوی دیگر خانوارهایی که توانایی خرید منزل مسکونی را ندارند به بازار اجاره مسکن روی می‌آورند.

با توجه به آمارهای رسمی کشور قسمت بزرگی از درآمد خانوارهای کشور صرف هزینه اجاره منزل می‌شود. در این مطلب قصد داریم تحولات مسکن را در تابستان سال 1401 مورد بررسی قرار دهیم.

تورم فصلی مسکن در تهران

با توجه به داده‌های بانک مرکزی، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی پایتخت در پایان شهریور ماه سال 1401 تقریبا 43 میلیون و 200 هزار تومان بوده است. این در حالی است که متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی تهران در پایان خرداد حدودا 39 میلیون و 400 هزار تومان بود.

این اعداد نشان می‌دهد متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در تابستان امسال 10 درصد رشد داشته است. تورم خانوارهای شهری استان تهران نیز در فصل تابستان سال جاری 10 درصد بوده است.

با این حساب به نظر می‌رسد قیمت مسکن در پایتخت همپای تورم حرکت کرده است. البته با توجه به این که در همین بازه زمانی تورم در سطح کشور 9 درصد بوده، افزایش قیمت تابستانی مسکن در شهر تهران بالاتر از تورم کشور در این فصل بوده است.

رشد قیمت خانه بیشتر است یا تورم؟

طبق گزارش بانک مرکزی، در شهریور ماه سال 1401 یک متر مسکن در شهر تهران به طور متوسط 1.1 درصد رشد کرده است. این در حالی است که تورم ماهانه کل کشور در شهریور ماه سال جاری 2.2 درصد بوده است.

در واقع تورم در آخرین ماه تابستان بیشتر از رشد قیمت مسکن بوده است. این موضوع نتیجه مهمی دارد چرا که در ماه‌های قبل عمدتا رشد قیمت مسکن بالاتر از نرخ تورم بود. در واقع، به نظر می‌رسد در این شرایط ترمز رشد قیمت مسکن کشیده شده باشد.

منطقه 22 در قله‌ی افزایش قیمت تابستانی

اگر به قیمت هر منطقه به تفکیک نگاه کنیم، می‌بینیم که بهای هر متر مربع واحد مسکونی در منطقه 22 تهران در تابستان سال جاری 20 درصد رشد داشته است.

به این ترتیب، منطقه 22 تهران بیشترین میزان افزایش قیمت فصلی را در میان مناطق 22گانه پایتخت به خود اختصاص داده است. این منطقه با افزایش 18 درصدی در شهریور ماه 1401، بیشترین نرخ رشد قیمت مسکن را نسبت به سایر مناطق تهران داشته است.

بیشترین افت قیمت مسکن در منطقه 19

طبق گزارش بانک مرکزی، منطقه 19 تهران در تابستان سال 1401 با کاهش قیمت 5 درصدی هر مترمربع واحد مسکونی در تابستان امسال روبرو بوده و تنها منطقه‌ای در تهران است که قیمت اسمی خانه در آن ارزان‌تر هم شده است.

قسمت عمده این افت قیمت اسمی مسکن در این منطقه از تهران به کاهش چشمگیر در شهریور ماه برمی‌گردد. در آخرین ماه تابستان 1401 قیمت هر مترمربع واحد مسکونی نسبت به مرداد ماه 10 درصد کاهش یافته بود. همین افت باعث شده بازدهی مسکن در این منطقه در فصل تابستان منفی شود.

بوی رکود در بازار مسکن؟

در تابستان 1401 تعداد معاملات مسکن در شهر تهران به 24 هزار و 152 واحد رسیده است. این در حالی است که در فصل بهار سال 1401 تعداد معاملات مسکن در تهران 27 هزار و 791 معامله بوده است.

این اعداد نشان دهنده کاهش 13 درصدی تعداد معاملات مسکن در شهر تهران در تابستان است. این مساله می‌تواند احتمال ورود بازار مسکن به رکود را تشدید کند، به خصوص این که تعداد معاملات مسکن تهران در شهریور نسبت به ماه قبل و همچنین ماه مشابه سال قبل 23 درصد افت داشته است.

جمع‌بندی: مسکن بخریم یا نه؟

همان طور که داده‌های مربوط به قیمت مسکن نشان می‌دهد، در سال‌های اخیر قیمت خانه با رشد زیادی روبرو بوده است. در واقع به نظر می‌رسد همگام با رشد دلار در بازار آزاد، استقبال از خرید مسکن نیز افزایش داشته است. این روند تا مرداد ماه امسال نیز قابل مشاهده است.

نرخ دلار از پایان فروردین ماه امسال روندی صعودی طی کرد و تا انتهای مرداد ماه از محدوده 27 هزار تومانی تا نزدیک 32 هزار تومان بالا رفت.

در همین بازه زمانی قیمت مسکن با سرعتی بیش از تورم (افزایش قیمت سطح عمومی کالاها و خدمات) رشد کرده است البته به جز خرداد ماه که به دلیل حذف نرخ ارز ترجیحی تورم کالاهای خوراکی بسیار بالا بود. اما به نظر می‌رسد این بازی عوض شده باشد.

طبق آمار بانک مرکزی، در شهریور ماه امسال رشد قیمت مسکن تهران کمتر از رشد تورم مصرف کننده بوده است. معنای این حرف آن است که احتمالا ترمز رشد قیمت واقعی مسکن کشیده شده است.

البته برای نتیجه دقیق‌تر باید منتظر آمار ماه آینده ماند اما اگر وضعیت دلار به همین شرایط باقی بماند و رکود تقاضا در بخش مسکن نیز شکل بگیرد، احتمالا رشد قیمت مسکن در ماه‌های آتی کمتر از تورم خواهد بود.

اصطلاحا در این شرایط قیمت واقعی مسکن منفی می‌شود ولی حتی ممکن است در برخی مناطق شاهد افت قیمت اسمی آن نیز باشیم. در این شرایط خرید مسکن به قصد سرمایه گذاری مناسب نیست و برای خرید خانه به قصد مصرف هم قدرت چانه‌زنی وجود خواهد داشت.