ایرانیان همچنان در صدر خریداران خارجی خانه‌های ترکیه

جدیدترین آمارهای مربوط به بخش مسکن ترکیه نشان می‌دهد ایرانیان همچنان در صدر خریداران خارجی خانه در این کشور هستند. این کار به معنی خروج سرمایه بیشتر از کشور است. اما صرف نظر از این موضوع، آیا این سرمایه گذاری از نظر فردی برای خریداران سودمند بوده و آیا سرمایه گذاری انجام شده ارزش آن را داشته که مردم وارد آن شوند؟ در ادامه قصد داریم به این سوال پاسخ دهیم.

9 برابر شدن خرید خانه پس از خروج آمریکا از برجام

تعداد خریدهای ایرانیان از 744 مسکن در سال 2015 به 7189 عدد در سال 2020 رسیده و 9.7 برابر شده است. نکته مهم دیگر این است که تعداد خرید خانه ایرانیان تا قبل از خروج آمریکا از برجام در سال 2017 برابر با 792 خانه بود که در سال 2020 به رغم کرونا به 7189 خانه رسیده است. یعنی 9 برابر شدن میزان خرید خانه تنها در 3 سال! این در حالی است که در فاصله سال‌های 2015 تا 2017 این میزان خریدها از 744 خانه به 792 واحد رسیده بود.

صدرنشینان ماه ژانویه 2021

جدیدترین آمارهای منتشر شده از سوی مرکز آمار ترکیه حاکی از آن است که ایرانیان در ماه ژانویه امسال 459 خانه در ترکیه خریده‌اند. با این میزان خرید، ایرانیان بالاتر از عراقی‌ها، روس‌ها، افغانستانی‌ها و یمنی‌ها در صدر قرار گرفته‌اند. با این حال، نکته مهمی که در این گزارش دیده می‌شود، کاهش میزان خرید خانه در این کشور است. علاوه بر این، کل خانه‌های فروخته شده به خارجی‌ها در این کشور نسبت به سال‌های 2019 و 2020 کاهش نشان می‌دهد. در ماه نخست سال 2021 در مجموع 2712 خانه در این کشور از سوی خارجی‌ها خریداری شده، در حالی که این میزان در ماه مشابه سال گذشته 3945 و در همین بازه در سال 2018 برابر با 3200 واحد بوده است. اما وضعیت چه تفاوتی کرده است؟

کاهش سهم و تعداد خرید ایرانیان و سیگنال منفی خرید مسکن در ترکیه

نگاهی به خرید خانه از سوی ایرانیان نشان می‌دهد سهم خرید آنها از کل بازار کاهش یافته است. در ماه ژانویه سال گذشته (دی ماه پارسال)، 17.4 درصد از خانه‌های خریداری شده توسط خارجی‌ها توسط ایرانیان انجام گرفته بود و از کل خانه‌های خریداری شده در کل سال هم 17.2 درصد متعلق به ایرانی‌ها بود. در ژانویه سال جدید یعنی دی ماه امسال سهم ایرانیان به 16.9 درصد کاهش یافته است. البته از نظر تعداد خرید هم ایرانیان کمتر خانه خریده‌اند که می‌تواند دلایل متفاوتی داشته باشد. ژانویه سال گذشته (دی ماه 1398) ایرانی‌ها 678 خانه در کشور همسایه خریده بودند که اکنون به 459 واحد کاهش یافته است. این مقدار خرید یکی از کمترین مقادیر پس از خروج آمریکا از برجام در میانه ماه مه سال 2018 است. البته در کل تعداد خرید خانه خارجی‌ها در ماه ژانویه در ترکیه نیز حدود 31 درصد کاهش یافته است.

تغییر الگوی مشتریان در بازار مسکن ترکیه

دومین نکته مهمی که در این گزارش دیده می‌شود، آرایش و ترکیب مشتریان خانه‌ها در بازار است. در سال 2015 و زمانی که ترکیه هنوز با بسیاری از معضلات امروز خود روبرو نبود، بازار خریداران خارجی در ترکیه بیشتر در اختیار شهروندان کشورهای عراق، عربستان، کویت، روسیه و بریتانیا بود. بجز عراق، سایر این کشورها با ریسک و نااطمینانی خاصی روبرو نیستند و برخی از آنها به دلیل جغرافیا و آب و هوای ترکیه به این کشور روی می‌آوردند. اما ترکیب بازار فعلی نشان می‌دهد ساختار مشتریان دستخوش تغییرات شدیدی شده و جنس خریداران تغییر کرده است. در حال حاضر به نظر می‌رسد مشتریان خانه در ترکیه بیشتر از کشورهایی باشند که دچار نااطمینانی شدید هستند. آمار این ماه نشان می‌دهد 4 کشور از 5 کشور با بیشترین خریدار، دچار نااطمینانی بالایی هستند.

چه کسی در ترکیه خانه‌ می‌خرد؟

خرید خانه در ترکیه‌ توسط خارجی‌ها در 5 سال اخیر از حدود 23 هزار واحد در سال 2015 به بیش از 41 هزار واحد در سال 2020 رسیده است. این افزایش به معنی رشد 80 درصدی خرید این خانه‌ها بوده است. با این حال همان طور که گفتیم، خرید این خانه‌ها از سوی کشورهای مختلف متفاوت است. در ادامه به بررسی خریداران می‌پردازیم و ذکر می‌کنیم چه نکات مهمی در این خصوص وجود دارد.

رشد خرید از سوی شهروندان کشورهای نامطمئن

در 5 سال اخیر، یمنی‌ها که دچار جنگ و نااطمینانی شدیدی هستند، به شدت به خرید خانه از ترکیه روی آورده‌اند. سهم یمنی‌ها که در سال 2015 و آغاز جنگ داخلی یمن تنها یک درصد از خانه‌های خریداری شده توسط خارجی‌ها در ترکیه بود، در سال 2020 به 2.86 درصد افزایش پیدا کرده است. در واقع تعداد خانه‌های خریداری شده از سوی یمنی‌ها از 231 عدد به 1181 افزایش یافته و بیش از 5.1 برابر شده است. تعداد خانه‌های خریداری شده توسط افغانستانی‌ها نیز از 656 عدد در سال 2015 به 1929 عدد در سال 2020 رسیده، یعنی نزدیک به 3 برابر شده است. در نهایت، تعداد خریدهای عراقی‌ها نیز 1.6 برابر شد و از 4228 مسکن به 6674 عدد رسید.

یک نتیجه قابل توجه: ترکیه آهنربای نامطمئن سرمایه‌؟

از طرف دیگر، خریدارانی که اهل کشورهای توسعه یافته که نااطمینانی کمتری بوده‌اند، تغییرات قابل توجهی را شاهد بوده‌اند. اتباع بریتانیایی در سال 2015 دست به خرید 1054 خانه در ترکیه زده بودند که این میزان در سال 2020 به 1126 خانه رسیده و در واقع رشد ناچیزی داشته است. خرید عربستانی‌ها در این بازه از 2074 به 679 خانه و خرید کویتی‌ها نیز از 2130 خانه به 1231 مسکن رسیده است. حتی اگر مساله کرونا هم حذف کنیم و آمار مربوط به سال 2019 را لحاظ کنیم، رشد اندکی در خرید عربستانی‌ها و کاهش در کویتی‌ها می‌بینیم. در صورتی که کرونا بر کشورهای نامطمئن اثر زیادی نگذاشته است. این موضوع نکته مهمی را نشان می‌دهد: بخش مسکن در ترکیه در حال حاضر چندان توجیه سرمایه گذاری ندارد و بیشتر از سوی کشورهای نامطمئن مورد استقبال قرار می‌گیرد.

نگاهی به اقتصادکلان و سیاست ترکیه

در سال‌های اخیر میزان ریسک کشور ترکیه افزایش یافته است. موسسات بزرگ و مهم رتبه‌بندی ریسک کشور ترکیه را در رده c یا حساس قرار داده‌اند. همین موضوع باعث می‌شود کسانی که به خرید مسکن به عنوان یک گزینه سرمایه گذاری نیز فکر می‌کنند، روی آن چندان حساب نکنند. نرخ لیر ترکیه در برابر دلار در یک سال گذشته شاهد نوسانات و کاهش ارزش بوده است. یک سال پیش هر دلار آمریکا با 6 لیر ترکیه مبادله می‌شد، اما این نرخ در اواخر سال 2020 حتی به 8.5 لیر نیز رسید و در حال حاضر حدود 7 لیر است. این به معنی کاهش 15 درصدی نرخ لیر در برابر دلار در یک سال اخیر است. نرخ تورم این کشور دورقمی است و از نظر سیاست هم با برخی از کشورهای منطقه و اروپا مشکلاتی پیدا کرده است. قیمت مسکن در ترکیه در یک سال منتهی به ماه نوامبر 2020 در این کشور 30 درصد بوده است. اما علاوه بر این ریسک‌ها، می‌توان از منظر بازدهی هم به بررسی خرید مسکن در ترکیه پرداخت.

بازارهای جایگزین

نکته مهم دیگری که در مورد خرید مسکن در ترکیه می‌تواند مورد اشاره قرار گیرد، از منظر سرمایه گذاری است. به نظر می‌رسد خرید مسکن در ترکیه در یک سال گذشته حدود 30 درصد عاید خریدار کرده است، اما این عایدی در بازارهای دیگر داخل ایران بسیار بیشتر بوده است. در یک سال منتهی به دی 1399، مسکن در تهران 98 درصد رشد کرده است، بازار سهام حدود 2.7 برابر شده، طلا 115 درصد و سکه امامی 126 درصد افزایش پیدا کرده است. همین موضوع کافی است که خرید مسکن در ترکیه را از منظر سرمایه گذاری نیز مناسب ندانیم.

بیشتر بخوانید: تغییر ذائقه خریداران خارجی مسکن ترکیه؟

جمع‌بندی

در مورد سرمایه گذاری برای خرید مسکن در ترکیه در یکی دو سال اخیر خبرهای زیادی شنیده شده است. اما از بعد نتایج و پیامدهای این سرمایه گذاری کمتر به آن پرداخته شده است. به نظر می‌رسد در مورد این گزینه سرمایه گذاری، چند عامل مهم دخیل هستند. یکی از آنها کرونا و مشکلات اقتصادی است که گریبانگیر کشورهای مختلف جهان شده است. این عامل با کاهش امکان عبور و مرور و ترس از ابتلا به کرونا نیز بر کاهش خریدهای مسکن در این کشور از سوی خارجی‌ها تاثیرگذار بوده است. اما عوامل دیگری نیز وجود دارند.

افزایش ریسک‌های سیاسی در ترکیه موجب شده است سرمایه گذارانی که به این کشور به عنوان یک پناهگاه و فرار از شرایط نااطمینانی نگاه نمی‌کنند، خریدهای خود را کاهش دهند یا رشد معناداری در 5 سال گذشته شاهد نباشند. اما از طرف دیگر خرید مسکن از سوی اتباع کشورهایی که ریسک‌های اقتصادی یا سیاسی زیادی دارند، به شدت زیاد شده است. این موضوع می‌تواند نشان دهنده موضوعی مهم باشد: بخش مسکن در ترکیه بیشتر از آن که نقش محافظت در برابر سرمایه داشته باشد، تبدیل به جایگاهی برای فرار سرمایه‌های نامطمئن شده است. همین موضوع هم باعث می‌شود سرمایه گذاری در این گزینه توجیه خاصی نداشته باشد.

ریسک‌های سیاسی ترکیه نیز در سال‌های اخیر افزایش یافته‌اند. زیاد شدن این ریسک‌ها موجب شده ‌است شهروندان کشورهای کم‌ریسک، اقبال کمتری نسبت به آن پیدا کنند. تمام این موارد نکاتی در زمینه ریسک‌های خرید مسکن در ترکیه هستند که موجب تعمق بیشتر در مورد آن می‌شوند.