مسکن دچار رکود می‌شود یا رشد می‌کند؟

تازه‌ترین آمارهای منتشر شده از سوی بانک مرکزی نشان می‌دهد که متوسط بهای هر متر مربع مسکن در شهر تهران بار دیگر از مرز 30 میلیون تومان گذشته است. پیش از این در پایان اسفند ماه 99 متوسط قیمت هر متر مربع مسکن به 30 میلیون و 275 هزار تومان رسیده بود. در یک تا دو سال اخیر قیمت مسکن به خصوص در شهر تهران رشد قابل توجهی پیدا کرده است. سوالی که اکنون مطرح می‌شود این است که با این سطح از قیمت آیا مسکن وارد رکود خواهد شد یا قیمت آن همچنان به رشد ادامه خواهد داد؟

وضعیت قیمت مسکن در تیر ماه 1400

تازه‌ترین گزارش‌ها نشان می‌دهد متوسط قیمت مسکن شهر تهران در پایان تیر ماه به 30 میلیون و 45 هزار تومان رسیده است. به این ترتیب، بهای هر متر مسکن نسبت به خرداد ماه 1.3 درصد و در مقایسه با تیر 1399 43.7 درصد رشد کرده است. قیمت مسکن در حال حاضر به سقف خود که در اسفند سال گذشته رخ داد، نزدیک شده است.

تغییرات معاملات مسکن در یک ماه گذشته

همان طور که اشاره کردیم قیمت مسکن در یک ماه اخیر رشد کرده است. اما اتفاق دیگری نیز در این بازار رخ داده است. تعداد معاملات در این مدت با افت چشمگیری روبرو شده به طوری که در تیر ماه امسال نسبت به ماه مشابه سال پیش 64 درصد افت کرده است. در تیر ماه امسال تعداد مسکن معامله شده 5071 واحد آپارتمان بوده که در مقایسه با خرداد ماه نیز 0.6 درصد کمتر شده است.

درست است که اگر نگاهی به توزیع تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده برحسب عمر ساختمان‌ها بیندازیم، می‌بینیم بیشترین متقاضی برای ساختمان‌های تا 5 سال ساخت است اما نکته مهم کاهش سهم تقاضای ساختمان‌های نوساز در یک سال اخیر و افزایش تقاضا برای ساختمان‌های بیش از 6 سال ساخت است.

وضعیت قیمت و معاملات مسکن در مناطق تهران

در حال حاضر گران‌ترین منطقه تهران منطقه 1 است که متوسط قیمت هر متر مربع آن در تیر ماه به 62 میلیون و 31 هزار تومان می‌رسد. ارزان‌ترین منطقه تهران نیز منطقه 18 است که بهای متوسط هر متر مربع مسکن در آن به 13 میلیون و 442 هزار تومان می‌رسد. از طرف دیگر، بیشترین معاملات مسکن در تیر ماه 1400 متعلق به منطقه 5 با 731 واحد و کمترین معاملات مربوط به منطقه 19 با 44 واحد بوده است.

اجاره مسکن چقدر تغییر کرده است؟

یکی دیگر از نکات این گزارش، وضعیت اجاره بهای مسکن در نقاط شهری ایران است. بر اساس گزارش بانک مرکزی، در تیر ماه 1400 کرایه مسکن در شهر تهران در مقایسه با تیر 1399 حدود 34.9 درصد و در کل مناطق شهری 38.7 درصد افزایش یافته است.

بیشتر بخوانید: افزایش نرخ تورم ماهانه سیگنالی برای سرمایه‌گذاری؟

مسکن دچار رکود می‌شود یا نه؟

به نظر می‌رسد تحولات قیمت مسکن را می‌توان با آینده برجام و قیمت دلار مرتبط دانست. در صورتی که احیای برجام رخ ندهد یا بیش از حد به طول بیانجامد، روی قیمت دلار موثر است. افزایش قیمت دلار در بازار و تشدید نااطمینانی در اقتصاد می‌تواند اهرمی برای افزایش قیمت مسکن باشد. افزون بر این، دلایلی مانند وضعیت بودجه کشور و نقدینگی نیز می‌توانند تاثیر افزایشی بر تورم بگذارند. به این ترتیب، در صورتی که سناریوی عدم احیای برجام رخ دهد، قیمت مسکن می‌تواند افزایش پیدا کند اما حجم معاملات احتمالا رشد خاصی نخواهد یافت. از سوی دیگر، اگر سناریوی بازگشت به برجام رخ دهد و تورم در کشور نیز تا حدودی مدیریت شود، احتمال وارد شدن مسکن به رکود بسیار زیاد است. در این صورت تقاضا برای معامله دچار رکود می‌شود ولی قیمت نیز احتمالا کمتر از تورم افزایش می‌‎یابد؛ یعنی با وجود رشد قیمت اسمی، قیمت واقعی مسکن منفی می‌شود.