سرمایه گذاری در مسکن بهتر است یا طلا؟

حسام الدین قادری
    • اشتراک‌گذاری
    • 15582
    • 0
    سرمایه گذاری در مسکن بهتر است یا طلا؟

    یکی از سوالات سرمایه گذاران این است که در مسکن سرمایه گذاری کنیم یا در سکه طلا؟ هر یک از این بازارها ویژگی های خاص خود و مزایا و معایبی دارند.

    مسکن و سکه طلا دو گزینه پر طرفدار برای سرمایه گذاری در ایران هستند و حجم بزرگی از سرمایه‌های کشور را به خود اختصاص داده‌اند. این دو گزینه هنگام افزایش قیمت‌ها با استقبال خریداران روبرو می‌شوند و قیمتشان افزایش پیدا می‌کند. البته بازارها به نحو متفاوتی نسبت به تورم واکنش نشان می‌دهند.

    در این مطلب قصد داریم این دو گزینه مهم را مقایسه کنیم و به این سوال پاسخ دهیم که سرمایه گذاری در مسکن بهتر است یا طلا؟ به همین دلیل روند رشد قیمت سکه طلا و قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران را در یک بازه طولانی بررسی خواهیم کرد.

    سرمایه گذاری در ملک یا سرمایه گذاری در طلا

    سرمایه گذاری در ملک و طلا از بازارهایی هسستند که سرمایه گذاران ایرانی علاقه بسیاری به آنها دارند. اما هرکدام از این بازارها ویژگی‌های خاصی دارند که ممکن است برای همه مناسب نباشند. به عنوان مثال، برای شروع سرمایه گذاری در بازار مسکن سرمایه بسیار بالایی لازم است. اما برای سرمایه گذاری در بازار طلا حتی با مقدار سرمایه اندکی نیز می شود شروع به سرمایه گذاری کرد.

    از سوی دیگر، بازار مسکن نوسانات کمتری نسبت به بازار طلا دارد، زیرا بازار طلا به اخبار سیاسی و اقتصادی و تحولات تجاری کشور سریع واکنش نشان می‌دهد. به همین دلیل، بازار طلا بیشتر مناسب سرمایه گذارانی است که شخصیت سرمایه گذاری ریسک پذیرتری دارند.

    مقایسه قیمت طلا و مسکن در 40 سال گذشته

    نگاهی به قیمت سکه طلا در بازه 40 ساله نشان می‌دهد بهای سکه طرح قدیم طبق آمار بانک مرکزی، از 35 هزار ریال در پایان سال 1361 به 30 میلیون و 200 هزار تومان در انتهای سال 1401رسیده است. البته اگر به قیمت سکه در نیمه سال 1402 نگاه کنیم، این رقم به 24 میلیون و 800 هزار تومان رسیده است. در مجموع، در فاصله 40 ساله تا پایان سال 1401 قیمت سکه بهار آزادی (طرح قدیم) حدودا 863 برابر شده است.

    از سوی دیگر، داده‌های مسکن برای این زمان وجود ندارد. اما اگر طبق آمارهای مرکز آمار ایران نگاهی به این ارقام بیندازیم، خواهیم دید در سال 1375 قیمت یک متر خانه به طور متوسط 54 هزار و 600 تومان بوده است. این رقم تا نیمه سال 1402 به 80 میلیون تومان رسیده است. یک مقایسه ساده نشان می‌دهد که بازدهی مسکن در این سال‌ها از بازدهی سکه طلا بیشتر بوده است.

    مزایا و معایب سرمایه گذاری در ملک

    بازار مسکن نیز همانند دیگر بازارهای سرمایه گذاری مزایا و معایبی دارد. یکی از اصلی‌ترین معایبی که بازار مسکن دارد، نقدشوندگی پایین آن است. گاهی برای فروش یک واحد مسکونی مدت زمان طولانی لازم است تا فرد سرمایه گذار بتواند سرمایه خود را به وجه نقد تبدیل کند، مخصوصا اگر آن ساختمان در منطقه نامناسبی قرار داشته باشد، مشکلاتی داشته یا در زمان حباب مسکن خریده شده باشد.

    از دیگر معایب این بازار می‌توان به استهلاک مسکن اشاره کرد. زمانی که شما یک واحد ساختمانی را خریداری می‌کنید بعد از چند سال قیمت این واحد ساختمانی با واحدهای دیگری که کلید نخورده هستند، اختلاف قیمت چشمگیری دارد. نیاز به پول زیاد برای سرمایه گذاری نیز از معایب دیگر سرمایه گذاری در خانه است.

    در مورد مزایای بازار مسکن می‌توان به رشد قیمتی بالای آن همزمان با رشد قیمت طلا و دلار اشاره کرد. از سوی دیگر، فرد سرمایه گذار علاوه بر این که می‌تواند واحدهای ساختمانی خریداری شده را اجاره داده و از آن ماهانه کسب سود نماید، می‌تواند در آن زندگی هم کند. از دیگر مزایای بازار مسکن می‌توان به امنیت سرمایه گذاری در برابر سرقت اشاره کرد.

    کدام ملک برای سرمایه گذاری مناسب تر است؟

    سرمایه گذاری در بازار مسکن به اصولا به سه دسته تقسیم می شود. سرمایه گذاری در زمین و مسکن گلنگی، آپارتمان کلید نخورده و سایر آپارتمان‌ها که قدیمی‌ترند. اگر فردی بخواهد از سرمایه گذاری خود در مسکن علاوه بر کسب سود و فرار از تورم از خود ملک نیز استفاده نماید، بهتر است در آپارتمان های کلید نخورده سرمایه گذاری نکند. زیرا این گونه واحد های ساختمانی بعد از چند سال مستهلک شده و قیمت آن ها نسبت به آپارتمان‌های کلید نخورده کمتر می شود. از سوی دیگر اگر تنها دلیل سرمایه گذاری استفاده از رشد قیمت مسکن باشد، بهتر است که در ملک‌های کلنگی و زمین سرمایه گذاری کند.

    مزایا و معایب سرمایه گذاری در طلا

    سرمایه گذاری در هر بازاری به دلیل ماهیت آن بازار، مزایا و معایبی دارد. بازار طلا نیز دارای مزایای خاص خودش است. از ویژگی‌های بارز طلا می‌توان به نقدشوندگی بالای آن نسبت به بازار مسکن اشاره کرد، زیرا سرمایه گذار هر زمانی که اراده کند می‌تواند سرمایه خود را در بازار به وجه نقد تبدیل کند. طلا بازدهی خوبی در شرایط تورمی دارد و با پول کم هم قابل سرمایه گذاری است.

    از سوی دیگر، طلا به دلیل این که به قیمت دلار و اخبار سیاسی سریع واکنش نشان می‌دهد، ریسک بالاتری دارد و قیمت آن می‌تواند به صورت لحظه‌ای تغییر کند. طلا به دلیل اینکه یک کالا است و حجم کوچکی دارد همواره در خطر به سرقت رفتن نیز هست.

    این ویژگی خود می‌تواند موجب بالا رفتن ریسک نگهداری فیزیکی این سرمایه برای سرمایه گذار شود. یکی دیگری از معایبی که در بازار طلا وجود دارد، امکان جعل آن یا خرید طلای با عیار پایین‌تر از استاندارد موجود در بازار است.

    ویژگی های بازار طلا و ملک
    ویژگی های بازار طلا و ملک

    مقایسه بازده سرمایه گذاری ملک و طلا

    در ده سال گذشته به دلیل رشد قیمت ارز، بازار طلا و ملک رشد بالایی را تجربه کرده‌اند. بازدهی سالانه قیمت مسکن و طلا در ده سال گذشته را می‌توان در نمودار زیر مشاهده کرد. همان طور که دیده می‌شود طلا در سال‌های اخیر رشد خوبی داشته است.

    مقایسه بازدهی سرمایه گذاری ملک و طلا در 10 سال اخیر
    مقایسه بازدهی سرمایه گذاری ملک و طلا در 10 سال اخیر

    مقایسه ریسک سرمایه گذاری در ملک و طلا

    ریسک سرمایه گذاری در مسکن به مراتب پایین تر از ریسک سرمایه گذاری در طلا است. البته قیمت مسکن شاید نوسانات زیادی نداشته باشد اما ممکن است در بازه های زمانی طولانی وارد رکود شود. این در حالی است که قیمت طلا نوسانات زیادی دارد و ممکن است در یک بازه زمانی خاص حتی کاهش چشمگیری را تجربه کند.

    از سوی دیگر مسکن به گونه‌ای است که ریسک دزدیده شدن ندارد. اما طلا یک کالای سرمایه گذاری است که همواره در معرض ریسک به سرقت رفتن قرار دارد. با این حال نقدشوندگی طلا بالاتر از مسکن است. شما هر لحظه که اراده کنید می توانید طلای خود را به قیمت موجود در بازار بفروشید، اما برای تبدیل کردن مسکن به وجه نقد زمان زیادی لازم است. این را هم در نهایت باید به خاطر داشت که استهلاک مسکن بیشتر و هزینه‌برتر است.

    چه افرادی در طلا سرمایه گذاری کنند؟

    اصولا افرادی که شخصیت سرمایه گذاری ریسک پذیرتری دارند علاقمند به سرمایه گذاری در طلا هستند. زیرا این افراد نه تنها می توانند از رشد قیمت طلا سود کسب کنند. بلکه می توانند از نوسانات قیمتی این فلز گرانبها نیز سود کسب کنند. از سوی دیگر، کسانی که آنقدر پول ندارند که بتوانند یک منزل مسکونی بخرند، می‌توانند با سرمایه بسیار کمتری وارد بازار طلا شوند.

    چه افرادی در مسکن سرمایه گذاری کنند؟

    بسیاری از افرادی که در مسکن سرمایه گذاری می‌کنند، مصرف کننده هستند. اما در سال‌های گذشته کسانی وارد این بازار شده‌اند که مصرف کننده مسکن نیستند بلکه سوداگران و سفته‌بازانی هستند که قصد دارند از رشد قیمتی مسکن به دلیل تورم، بازدهی و سود کسب کنند.

    در 10 سال گذشته سود سرمایه گذاری در طلا بیشتر بوده یا ملک؟

    قیمت هر قطعه سکه در بازار آزاد از سال 1391 تا پایان سال 1401 بیش از 33 برابر شده است. این در حالی است که در بازه زمانی مشابه، قیمت هر متربع مسکن در شهر تهران تقریبا 19 برابر شده است. باتوجه به این اعداد می‌توان گفت در ده سال گذشته سود سرمایه گذاری در طلا بیشتر از مسکن بوده است. هرچند اگر به این سوال در بازه طولانی‌تری نگاه بیندازیم، پاسخ می‌تواند متفاوت باشد. محل مسکن و شهر مربوطه هم می‌تواند در این مقایسه مهم باشد.

    سرمایه گذاری با پول کم در طلا سودآورتر است یا مسکن؟

    با توجه به سود آوری بیشتر طلا نسبت به مسکن در ده سال گذشته، سرمایه گذاری در طلا مناسب تر از سرمایه گذاری در مسکن است. البته با پول کم نیز نمی‌توان در بازار مسکن سرمایه گذاری کرد. اما با مبالغ 10 میلیون تومان و حتی کمتر نیز می شود در بازار طلا شروع به سرمایه گذاری کرد. به عنوان مثال صندوق‌های طلا امکان سرمایه گذاری در طلا را با حتی نیم میلیون تومان فراهم می‌آورند.

    معرفی صندوق مسکن

    صندوق مسکن، صندوقی است که عمدتا در بازار مسکن سرمایه گذاری می‌کند. طبق قانون در این نوع صندوق‌ها باید حداقل 70 درصد دارایی به خرید، فروش و اجاره املاک اختصاص یابد. این صندوق‌ها می‌توانند 30 درصد باقی مانده از پورتفوی صندوق را به اوراق با درآمد ثابت اختصاص دهند. این کار امکان سرمایه گذاری با پول کم در مسکن را فراهم می‌کند.

    صندوق های قابل خرید مسکن

    در حال حاضر دو صندوق سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در بازار اوراق بهادار ایران وجود دارند.

    معرفی صندوق‌های طلا

    صندوق‌های طلا یکی از ابزارهای نوین سرمایه گذاری هستند. این صندوق‌ها دست کم 70 درصد از دارایی خود را در اوراق گواهی سکه یا شمش سرمایه گذاری می‌کنند و به همین دلیل برای کسانی که قصد سرمایه گذاری در طلا را دارند و نمی‌خواهند ریسک سرقت، جعل و برخی موارد دیگر را بپذیرند، مناسب هستند. این صندوق‌ها از امنیت لازم نیز برخوردارند.

    صندوق طلای کیان

    همان طور که دیدیم، مقایسه رشد قیمت طلا و مسکن در دوره ده ساله نشان می‌دهد که سکه در این بازه زمانی مناسب‌تر عمل کرده است. اما سرمایه گذاری در سکه همواره در معرض خطراتی همچون به سرقت رفتن قرار دارد. برای جلو گیری از چنین خطراتی می‌توان صندوق‌ طلا خریداری کرد. صندوق طلا روی گواهی‌های سپرده سکه و شمش تمرکز دارد و بازدهی آن نزدیک به سکه است. در کشور ما چند صندوق طلا وجود دارد که یکی از آنها صندوق سکه طلا کیان است. این صندوق جایگزین خوبی برای خرید سکه طلا است و با پول کم یعنی حداقل نیم میلیون تومان هم قابل سرمایه گذاری است.

    جمع بندی: ملک بخرم یا طلا؟

    در این مطلب قیمت سکه طلا و هر متر مربع واحد مسکونی در دوره‌های مختلف بررسی شد. در هر کدام از این بازه‌های زمانی قیمت سکه و مسکن همواره افزایشی بوده است اما نرخ رشد آن‌ها تفاوت‌هایی داشته است. در یک دوره ده ساله قیمت سکه بیشتر از قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران رشد قیمت داشته است. تنها دوره‌ای هم که رشد قیمت مسکن بالاتر بود، همگام با رشد قیمت نفت بوده است. البته اگر دوره مورد بررسی ما طولانی‌تر باشد، بازدهی ملک رشد بیشتری خواهد داشت.

    نکته آخری که باید به آن اشاره کرد این است که با افزایش چشمگیر قیمت خانه در سال‌های اخیر، خریدن خانه دشوار شده است و به همین دلیل از میان گزینه‌های سرمایه‌گذاری با پول کم حذف شده است و مناسب بسیاری از خانوارها نیست. این در حالی است که طلا هنوز گزینه سرمایه‌گذاری خوبی برای خانوارهایی که سرمایه بزرگی ندارند، محسوب می‌شود.

    علاوه بر این، سرمایه گذاری با استفاده از صندوق طلا و سرمایه‌گذاری در آن با نیم میلیون تومان می‌تواند گزینه خوبی برای اغلب خانوارها به حساب بیاید؛ به خصوص در شرایطی که تورم بالا برود. بنابراین اگر پول زیادی ندارید و قصد شما سرمایه‌گذاری است، به نظر می‌رسد طلا گزینه بهتری است.