سرمایه گذاری در مسکن بهتر است یا طلا؟

مسکن و سکه طلا دو بازار پر طرفدار برای سرمایه گذاران در ایران هستند. این دو بازار بیشترین حجم سرمایه گذاری در کشور را به خود اختصاص داده‌اند. این دو همواره به دلیل تورم ارتباط قیمتی با یکدیگر داشته‌اند، به این صورت که معمولا با بالا رفتن تورم قیمت هر دو افزایش پیدا خواهد کرد. البته بازارهای مختلف با وقفه‌های متفاوتی نسبت به تورم واکنش نشان می‌دهند.

برخی بازارها همزمان با بالا رفتن قیمت‌ها به سرعت رشد می‌کنند و برخی دیرتر نسبت به آن واکنش نشان می‌دهند. در این مطلب قصد داریم دو بازار مهم را مقایسه کنیم و به این سوال پاسخ دهیم که سرمایه گذاری در مسکن بهتر است یا طلا؟ به همین دلیل روند رشد قیمتی بازار سکه طلا و قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران را در چند دوره زمانی مهم بررسی خواهیم کرد.

این دوره زمانی فاصله سال 1391 تا برجام، از برجام تا خروج از برجام و در نهایت از سال 97 تاکنون را شامل می‌شود.

سال 1391 تا توافق برجام

در اردیبهشت سال 1391 قیمت هر بشکه نفت به بالای صد دلار رسید. افزایش قیمت نفت و تحریم‌ها روی قیمت دارایی‌ها در ایران و تورم تاثیر گذاشت. بین اردیبهشت سال‌ 1391 تا اردیبهشت 1395 که برجام شکل گرفت، بهای خانه و سکه رشد کرد. در این بازه زمانی قیمت هر متر مربع واحد مسکونی حدودا 1.8 برابر شده است. یکی از علت‌های مهم این افزایش قیمت مسکن در شهر تهران به دلیل افزایش قیمت نفت بوده است.

زیرا افزایش قیمت نفت باعث بروز بیماری هلندی بر کشورهای صادر کننده نفت می‌شود و ایران نیز از این قضیه مستثنا نبوده است. در همین دوره چهار ساله قیمت هر سکه طلا که در اردیبهشت 1391 حدودا 650 هزار تومان بود در پایان اردیبهشت 1395 به بیش از یک میلیون 300 هزار تومان رسید، یعنی قیمت آن تقریبا 1.6 برابر شد.

توافق برجام تا خروج آمریکا از توافق برجام

همانگونه که گفته شد در اردیبهشت سال 1395 برجام به ثمر نشست. اما بعد از انتخاب دونالد ترامپ به عنوان رئیس جمهور ایالات متحده، در اردیبهشت سال 1397 دولت آمریکا بصورت یک طرفه از برجام خارج شد. در این فاصله زمانی یعنی از توافق برجام تا زمان خروج آمریکا از آن بازار سکه و مسکن در ایران دچار تحولاتی شد.

قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران در این بازه زمانی کوتاه حدودا 1.4 برابر شده است و قیمت هر سکه طلای امامی نیز 1.8 برابر شده است. افزایش قیمت در این دو بازار بیشتر به دلیل وجود تحریم‌هایی بوده که از قبل وجود داشته است و در این بازه زمانی کوتاه عملا فرصتی برای کاهش اثر تحریم ها بر اقتصاد ایران وجود نداشته است. علاوه بر آن وجود تورم ساختاری نیز مزید بر علت شده و باعث رشد قیمتی این دو بازار در این بازه زمانی شده است.

خروج آمریکا از برجام تا آذر ماه سال 1401

بعد از خروج آمریکا از برجام در اردیبهشت سال 1397 تا آذر سال 1401 بازار‌های مسکن و طلا دچار افزایش شدید قیمتی شده‌اند، به صورتی که در کمتر دوره‌ای در اقتصاد ایران همچین رشدی اتفاق افتاده است. در این دوره چهار سال و 7 ماهه قیمت سکه طلای امامی بیشتر از هر متر مربع واحد مسکونی افزایش قیمت را تجربه کرده است، به صورتی که در این دوره زمانی قیمت هر سکه طلای امامی حدودا 9.3 برابر شده است.

این درحالی است که در همین مدت قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران به طور متوسط 8.1 برابر شده است. علت این افزایش قیمت تاریخی در این دوره، به دلیل اعمال تحریم های یک جانبه آمریکا بر اقتصاد ایران، همچون تحریم بانکی و تحریم خرید نفت ایران بوده است که همگی روی تورم تاثیر گذاشتند.

در این دوره به دلیل تحریم بانکی ارزهای حاصل از تجارت بین‌المللی و فروش گاز و میعانات گازی و همچنین صادرات برق به کشورهای همسایه به آسانی وارد کشور نمی‌شدند یا اصلا به خزانه دولت برنگشته‌اند. به دلیل کمبود ارز در داخل کشور و افزایش تقاضا برای رفع نیازهای وارداتی کشور قیمت ارزهای خارجی در ایران با رشد چشمگیری مواجه شد.

تورم انتظاری هم موجب افزایش قیمت‌ها در بازار بود. این افزایش قیمت ارز موجب افزایش قیمت سکه طلا در کشور شده است. علاوه بر این مسائل، دولت به دلیل کاهش درآمدهای خود دچارکسری بودجه ساختاری شده و برای جبران کسری بودجه مجبور به چاپ پول شده تا بتواند هزینه‌های خود را جبران نماید. چاپ پول می‌تواند باعث افزایش پایه پولی در ترازنامه بانک مرکزی شده و افزایش نقدینگی شده و در نهایت باعث افزایش تورم در فضای اقتصادی کشور شود.

شاخص قیمت مصرف کننده که در آذر ماه سال 1397 عدد 114.1 را ثبت کرده بود و در آذر ماه سال 1401 به عدد 563 رسید. این اعداد به این معنی است که در این بازه 4 سال و 7 ماهه قیمت کالاهای مصرفی به طور متوسط 4.93 برابر شده است. بله درست فکر کردید! افزایش متوسط قیمت کالاهای مصرفی بسیار پایین تر از رشد قیمتی طلا و مسکن بوده است. در نتیجه می‌‎توان گفت کسانی که در این دو بازار سرمایه گذاری کرده‌‎اند نه تنها دچار ضرر در سرمایه گذاری خود نشده‌اند، بلکه سود کرده‌اند.

مقایسه سکه و مسکن در دوره ده ساله

از آذر سال 1391 تا آذر ماه سال 1401 در این دوره ده ساله فراز و نشیب‌های سیاسی در ایران اتفاق افتاده و همزمان با این اتفاقات شرایط اقتصادی نیز دچار تغییراتی شده است. در این دوره زمانی قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران بصورت متوسط از 3 میلیون و 326 هزار تومان به بیش از 50 میلیون و 447 هزار تومان رسیده است.

یعنی در این دوره ده ساله هر مترمربع واحد مسکونی حدودا 15.16 برابر شده است. در حالی که قیمت هر سکه طلای امامی در این دوره زمانی مورد بررسی 15.21 برابر شده است. به این ترتیب، قیمت سکه طلا در ده سال گذشته بسیار بیشتر از قیمت مسکن افزایش نرخ داشته است. در همین مدت سطح عمومی قیمت کالاها و خدمات 9.54 برابر شده است.

مزایا و معایب سرمایه گذاری طلا

سرمایه گذاری در هر بازاری به دلیل ماهیت آن بازار مزایا و معایبی دارد. بازار طلا نیز دارای مزایای خاص خودش است. از ویژگی‌های بارز طلا می‌توان به نقدشوندگی بالای آن نسبت به بازار مسکن اشاره کرد. زیرا سرمایه گذار هر زمانی که اراده کند می‌تواند سرمایه خود را در بازار به وجه نقد تبدیل کند. طلا بازدهی خوبی در شرایط تورمی دارد و با پول کم هم قابل سرمایه گذاری است.

از سوی دیگر، طلا به دلیل این که به قیمت دلار و اخبار سیاسی سریع واکنش نشان می‌دهد، ریسک بالاتری دارد و قیمت آن می‌تواند به صورت لحظه‌ای تغییر کند. طلا به دلیل اینکه یک کالا است و حجم کوچکی دارد همواره در خطر به سرقت رفتن نیز هست.

این ویژگی خود می‌تواند موجب بالا رفتن ریسک نگهداری فیزیکی این سرمایه برای سرمایه گذار شود. یکی دیگری از معایبی که در بازار طلا وجود دارد، امکان جعل آن یا خرید طلای با عیار پایین‌تر از استاندارد موجود در بازار است.

مزایا و معایب سرمایه گذاری در مسکن

بازار مسکن نیز همانند دیگر بازارهای سرمایه گذاری مزایا و معایبی دارد. یکی از اصلی‌ترین معایبی که بازار مسکن دارد، نقدشوندگی پایین آن است. گاهی برای فروش یک واحد مسکونی مدت زمان طولانی لازم است تا فرد سرمایه گذار بتواند سرمایه خود را به وجه نقد تبدیل کند، مخصوصا اگر آن ساختمان در منطقه نامناسبی قرار داشته باشد یا مشکلاتی داشته باشد.

از دیگر معایب این بازار می‌توان به استهلاک مسکن اشاره کرد. زمانی که شما یک واحد ساختمانی را خریداری می‌کنید بعد از چند سال قیمت این واحد ساختمانی با واحدهای دیگری که کلید نخورده هستند، اختلاف قیمت چشمگیری دارد.

در مورد مزایای بازار مسکن می‌توان به رشد قیمتی بالای آن همزمان با رشد قیمت طلا و دلار اشاره کرد. از سوی دیگر، واحدهای ساختمانی که توسط سرمایه گذار خریداری می‌شود علاوه بر اینکه می‌تواند آن را اجاره دهد و ماهانه سود ثابتی به دست آورد، خود فرد سرمایه گذار می‌تواند در آن واحد مسکونی زندگی کند. از دیگر مزایای بازار مسکن می‌توان به امنیت سرمایه گذاری در برابر سرقت اشاره کرد.

اهمیت صندوق طلا برای سرمایه‌گذاری

مقایسه رشد قیمت طلا و مسکن در دوره ده ساله نشان می‌دهد که سکه در این بازه زمانی مناسب‌تر عمل کرده است. اما سرمایه گذاری در سکه همواره در معرض خطراتی همچون به سرقت رفتن قرار دارد. برای جلو گیری از چنین خطراتی می‌توان صندوق‌ طلا خریداری کرد. صندوق طلا روی اوراق سپرده سکه طلا تمرکز دارد و بازدهی آن نزدیک به سکه است. در کشور ما چند صندوق طلا وجود دارد که یکی از آنها صندوق سکه طلا کیان است. این صندوق جایگزین خوبی برای خرید سکه طلا است و با پول کم یعنی نیم میلیون تومان هم قابل سرمایه گذاری است.

جمع بندی: خانه بخرم یا طلا؟

در این مطلب قیمت سکه طلا و هر متر مربع واحد مسکونی در چند بخش و یک دوره 10 ساله بررسی شد. در هر کدام از این بازه‌های زمانی قیمت سکه و مسکن همواره افزایشی بوده است اما نرخ رشد آن‌ها تفاوت‌هایی داشته است. بصورت جامع که یک دوره ده ساله بوده است. قیمت سکه بیشتر از قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران رشد قیمتی را تجربه کرده است. تنها دوره‌ای هم که رشد قیمت مسکن بالاتر بود، همگام با رشد قیمت نفت بوده است.

نکته آخری که باید به آن اشاره کرد این است که با افزایش چشمگیر قیمت خانه در سال‌های اخیر، خریدن خانه دشوار شده است و به همین دلیل از میان گزینه‌های سرمایه‌گذاری با پول کم حذف شده است و مناسب بسیاری از خانوارها نیست. این در حالی است که طلا هنوز گزینه سرمایه‌گذاری خوبی برای خانوارهایی که سرمایه بزرگی ندارند، محسوب می‌شود.

علاوه بر این، خرید با کمک صندوق سرمایه گذاری مانند: صندوق سکه طلا و سرمایه‌گذاری در آن با نیم میلیون تومان هم ممکن است و به همین دلیل می‌تواند گزینه خوبی برای اغلب خانوارها به حساب بیاید؛ به خصوص در شرایطی که تورم بالا برود. بنابراین اگر پول زیادی ندارید و قصد شما سرمایه‌گذاری است، به نظر می‌رسد طلا گزینه بهتری است.