اوراق تسهیلات مسکن چیست؟

مسکن، دغدغه‌ی اصلی خانوارهای ایرانی در چندین سال گذشته تا الان بوده است. اما بدتر شدن شرایط اقتصادی کشور در سال‌های گذشته و تورم بالای حاکم بر اقتصاد، موجب افزایش شدید قیمت کالا و محصولات شده است. مسکن نیز از این تورم استثنا نبوده است، قیمت مسکن علاوه تاثیر پذیری از تورم کل کشور، از بیماری هلندی نیز رنج می‌برد. تمامی این شرایط موجب افزایش قیمت چند صد درصدی قیمت مسکن در کشور شده است. با توجه به این که بیشترین سهم بودجه خانوار صرف مسکن می‌شود، این نتیجه به نظر می‌رسد که مردم برای نجات از این معضل بزرگ خواهان مسکن‌دار شدن هستند. افرادی که قصد خرید خانه دارند به دلیل نداشتن وجه کافی برای خرید خانه مجبور به استفاده از وام مسکن می‌شوند. برخی از افراد با سپرده گذاری در بانک مسکن در حسابی تحت عنوان تسهیلات صندوق پس انداز یکم به مدت یک سال آن هم با نصف وجه مورد نیاز خود می‌توانند از این وام استفاده کنند اما برخی دیگر به دلیل نیاز ضروری به این وام مجبور به خرید اوراق تسهیلات مسکن در بازار سرمایه و ارائه آن به بانک مسکن برای دریافت وام هستند.

اوراق تسه یا اوراق مسکن چیست؟

تسه یا اوراق امتیاز تسهیلات مسکن، اوراق بهاداری است که در بازار عادی فرابورس ایران معامله می‌شود و منتشرکننده آن بانک مسکن است. این اوراق به صاحبان حساب سپرده سرمایه‌گذاری ممتاز بانک مسکن تعلق می‌گیرد و قابلیت معامله در بازار فرابورس را دارد.

بانک مسکن جهت کمک به مردم و اقشار کم‌درآمد و به جهت افزایش قدرت انتخاب مشتریان، حساب سپرده سرمایه گذاری ممتاز را ایجاد نموده است.

در اینجا، سپرده گذاران علاوه بر دریافت سود کوتاه مدت، از امکان برخورداری از اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن نیز بهره‌مند ‌می‌شوند. علاوه بر اوراق بانک مسکن که نماد آن اوراق تسه است، اوراق دیگری برای دریافت وام مسکن وجود دارد. این اوراق مربوط به بانک ملی است و نماد آن اوراق تملی است.

مدت اعتبار اوراق تسه

مدت اعتبار اوراق تسهیلات مسکن از زمان صدور ۲ سال است. اوراق تسه با توجه به زمانی که تا موعد سررسید آن مانده است دارای قیمت متفاوتی هست و به همین دلیل برای هرماه آن نماد جداگانه‌ای وجود دارد. درصورتی‌که مدت اعتبار اوراق تسه به اتمام برسد و سپرده گذار از این تسهیلات استفاده نکند، نماد مذکور بسته خواهد شد و مبالغ به سپرده گذار بازگردانده نخواهد شد.

بنابراین اگر اوراق تسهیلات بانک مسکن را خریداری کردید و قصد استفاده از آن را ندارید تا قبل از به پایان رسیدن مهلت اعتبار، آن را در بازار اوراق به فروش برسانید.

اوراق بانک مسکن تا ۴ ماه پس از خرید امکان فروش ندارند و در پورتفوی فرد قابل مشاهده نیستند. البته این محدودیت برای نمادهایی که فقط ۴ ماه تا پایان معاملات آن‌ها باقی‌مانده است، اعمال نخواهد شد.

از زمانی که اوراق تسهیلات مسکن قابل خرید باشند تا زمان انقضای آن می‌توان اقدام به دریافت وام مسکن کرد. البته یک نکته مهم که وجود دارد این است که، فرآیند دریافت وام مسکن زمانبر است، باید توجه داشته باشیم اوراقی را خریداری کنیم که حداقل دوماه از زمان سر رسید آن باقی مانده باشد.

مقدار وام پرداختی به ازای هر برگه اوراق

اوراق تسهیلات مسکن یا همان اوراق تسه با سر رسیدهای مختلف در بازار فرابورس قابل معامله است. این اوراق توسط افرادی که در بانک مسکن حساب سپرده سرمایه گذاری ممتاز دارند و به آن‌ها اوراق تسهیلات داده‌اند، قابل خرید است. در واقع، سرمایه‌گذاری ممتاز دارند در ازای مقدار مشخصی سپرده، ماهانه به آن‌ها حساب اوراق مسکن تعلق می گیرد.

اگر این اوراق به حد نساب برسند دارنده حساب ممتاز می‌تواند وام مسکن دریافت نماید یا اینکه این اوراق را بفروشد. بانک مسکن بابت هر برگه اوراق تسهیلات مسکن 500 هزار تومان وام پرداخت خواهد کرد.

افرادی که خواهان وام مسکن هستند، می‌توانند از طریق خرید مستقیم اوراق تسهیلات مسکن در فرابورس اقدام کنند یا اینکه با افتتاح حساب ممتاز سرمایه‌گذاری در بانک مسکن تسهیلات دریافت کنند.

اما باتوجه به اینکه بعد از مدت طولانی از افتتاح حساب ممتاز در بانک مسکن، فرد دارنده حساب مشمول دریافت تسهیلات خواهد شد، پس کسانی که تسهیلات مسکن را در کمترین زمان ممکن می‌خواهند بهتر است از بازار فرا بورس این اوراق را تهیه نمایند.

اعتبار اوراق مسکن چقدر است؟

مدت اعتبار اوراق صادر شده، از تاریخ صدور آن به مدت 2 سال است. لذا باید این نکته را در نظر داشت که در صورت عدم استفاده از اوراق در موعد مقرر، اوراق مذکور ابطال و فاقد هرگونه ارزشی خواهد بود. بنابراین متقاضیان هنگام خرید باید به فاصله زمانی سررسید اوراق تا تاریخ استفاده از تسهیلات آن به عنوان یک نکته مهم توجه داشته باشند.

سقف مبلغ تسهیلات مسکن از محل اوراق تسه برای زوجین و فرد مجرد چقدر است؟

میزان سقف مبلغ تسهیلات پرداختی به زوجین و مجرد‌‌‌‌ها به سه بخش تقسیم شده است: اول تهران، دوم مراکز استان و شهرهای بالای 200 هزار نفر و سوم سایر شهرها. سقف تسهیلات پرداختی به هر فرد در شهر تهران 200 میلیون تومان است اما این میزان تسهیلات در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر 160 میلیون تومان و در سایر شهرها 120 میلیون تومان است. بنابراین اگر یک زوج بخواهند وام مسکن بگیرند، در تهران می‌توانند 400 میلیون تومان تسهیلات اخذ کنند. این تسهیلات برای زوجین در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر 320 میلیون تومان و در سایر شهرها 240 میلیون تومان است. از سوی دیگر، علاوه بر تسهیلات خرید مسکن، وام دیگری به نام جعاله نیز برای خریداران مسکن وجود دارد. سقف پرداختی تسهیلات جعاله از محل اوراق تسهیلات مسکن 80 میلیون تومان است.

نرخ سود تسهیلات مربوط به اوراق تسه چقدر است؟

نرخ سود تسهیلات پرداختی از محل اوراق تسه بسته به محل قرار گیری واحد مسکونی متفاوت است. اگر واحد مسکونی در خارج از بافت فرسوده شهری قرار داشته باشد، نرخ سود تسهیلات آن 22.5 درصد و اگر در بافت فرسوده شهری قرار داشته باشد 21 درصد است. نرخ تسهیلات وام جعاله از محل اوراق تسه نیز 22.5 درصد است.

کارمزد خرید و فروش اوراق مسکن؟

سرمایه‌گذار هنگام خرید و فروش این اوراق، مبلغی به عنوان کارمزد معاملات پرداخت می‌کند. نرخ کارمزد خرید اوراق تسهیلات مسکن معادل 0.0049 از کل مبلغ معامله و نرخ کارمزد فروش اوراق تسهیلات مسکن معادل 0.0024 از کل مبلغ معامله است.

اوراق تملی چیست؟

علاوه بر بانک مسکن، بانک ملی نیز اوراق تسهیلات خرید مسکن ارائه می‌دهد، این اوراق در بازار با نماد تملی شناخته می‌شود. سقف تسهیلات پرداختی به هر شخص از محل اوراق تملی 60 میلیون تومان معادل 120 برگ اوراق تملی است. بانک ملی علاوه بر تسهیلات خرید مسکن، وام جعاله نیز به خریدارن مسکن ارائه می‌کند، میزان وام جعاله از محل اوراق تملی 10 میلیون تومان است.

تفاوت تسهیلات مسکن از محل اوراق تسه و تملی

اولین تفاوتی که در بین تسهیلات پرداختی از محل اوراق تسه و اوراق تملی وجود دارد، نرخ تسهیلات است. نرخ تسهیلات از محل اوراق تملی و جعاله آن 17.5 درصد است. اما نرخ تسهیلات از محل اوراق تسه دو نوع است، اگر واحد مسکونی در خارج از بافت فرسوده باشد 22.5 درصد و اگر در بافت فرسوده قرار داشته باشد 21 درصد است. از سوی دیگر، نرخ تسهیلات جعاله بانک مسکن از محل اوراق تسه 22.5 درصد است. دومین تفاوتی که در اوراق تسه و تملی وجود دارد میزان سقف تسهیلات پرداختی و میزان جعاله‌ای است که به اوراق تسه و تملی تلق می‌گیرد. مبلغ جعاله تملی پایین‌تر از تسه است. قیمت اوراق تسهیلات مسکن یعنی تسه و تملی در سایت www.tsetmc.com قابل مشاهده است.

رابطه قیمت اوراق تسهیلات مسکن و قیمت مسکن

گرفتن وام خرید مسکن در سال‌های گذشته کمتر فایده داشته است و افراد و خانوارها برای افزایش توان مالی خود برای خرید مسکن به خرید اوراق تسه روی آورده‌اند. یک رابطه معنا‌داری ما بین قیمت اوراق تسهیلات مسکن و قیمت مسکن وجود دارد. هرگاه قیمت اوراق تسهیلات مسکن دچار افزایش قیمت معناداری شود، در بازار قیمت مسکن افزایشی خواهد بود.

زیرا افزایش قیمت اوراق تسهیلات مسکن در فرابورس به علت افزایش تقاضا برای دریافت وام و خرید خانه صورت می‌گیرد. این افزایش خرید اوراق تسهیلات موجب افزایش تقاضا در بازار مسکن خواهد شد. به تبع افزایش تقاضا در بازار مسکن، موجب افزایش قیمت مسکن خواهد شد.

همچنین ارتباطی بین قیمت اوراق تسهیلات مسکن و اجاره نیز وجود دارد، اما این موضوع با تاخیر خود را نشان خواهد داد. چون با افزایش قیمت مسکن، نرخ اجاره آن نیز دچار تغییر شده و افزایش پیدا می‌کند.