حباب بازار مسکن چیست و آیا مسکن در حال حاضر حباب دارد؟

حسام الدین قادری
    • اشتراک‌گذاری
    • 54
    • 0
    حباب بازار مسکن چیست و آیا مسکن در حال حاضر حباب دارد؟
    با وجود رشد قیمت مسکن در سال‌های اخیر، به نظر می‌رسد این بازار در حال حاضر دچار حباب شده باشد. این حباب نتایج مهمی روی تصمیم‌گیری برای خرید خانه یا نخریدن آن می‌گذارد.

    چند سالی است که تورم در کشور رشد زیادی داشته و مسکن نیز همراه با آن مسیر صعودی طی کرده است. در سال‌های اخیر حتی با وجود بالا رفتن قیمت، تعداد زیادی از افراد اقدام به خرید واحدهای مسکونی کردند تا در مقابل آن خود را حفظ کرده باشند.

    مسکن در ماه‌های اخیر هم به رشد خود ادامه داده است اما به نظر می‌رسد شرایط آن با یکی دو سال گذشته تفاوت کرده باشد. در حال حاضر به دلیل رشد افسار گسیخته قیمت مسکن و اجاره بهای آن در ایران، برای بسیاری از خانواده‌ها و سرمایه گذاران این بازار این سوال مطرح شده است که آیا وقت مناسبی برای خرید مسکن است یا خیر؟

    در واقع آیا مسکن حباب دارد؟ اگر بازار مسکن حباب دارد، افراد چگونه می‌توانند حباب بازار مسکن را حساب کنند؟ در ادامه ابتدا به بررسی تعریف حباب می‌پردازیم و با هم نگاهی به شرایط فعلی بازار مسکن خواهیم انداخت.

    حباب چیست؟

    حباب به شرایطی گفته می‌شود که قیمت بازاری یک کالا از قیمت ذاتی آن بالاتر برود. حباب عموما زمانی به وجود می‌آید که به دلیل انتظارات خوش بینانه فعالان بازار تقاضا برای آن کالا یا سهام افزایش یابد و به مرور با افزایش قیمت، بهای بازاری آن از قیمت ذاتی آن بیشتر شود.

    چرا حباب ایجاد می‌شود؟

    یکی از دلایل اصلی ایجاد حباب در بازار برای هر کالایی سیاست‌های پولی است که از طریق بانک مرکزی اعمال می‌شوند. زیرا سیاست‌های پولی که باعث افزایش نقدینگی در فضای اقتصادی کشور شود منجر به افزایش وجوه نقد در دست مردم می‌شود.

    افزایش وجوه نقد در دست مردم، قدرت خرج کردن را در جامعه افزایش می‌دهد. این افزایش قدرت خرج کردن باعث می‌شود در خانوارها تقاضای مازاد ایجاد شود و اگر اقتصاد نتواند این مازاد تقاضا را با افزایش عرضه جبران کند منجر به افزایش قیمت‌ها خواهد شد.

    قیمت‌های جدیدی که در بازار برای کالاها وجود دارند ممکن است از قیمت ذاتی آن‌ها بیشتر باشند. این تفاوت قیمت‌ بازاری و ذاتی برای یک کالا همان حباب قیمتی است.

    البته گاهی اوقات هم به دلیل شدت نااطمینانی در اقتصاد یا تبلیغات شدید افراد به سوی خرید برخی کالاها یا گزینه‌ها متمایل می‌شوند تا سود کسب کنند یا سرمایه خود را حفظ کنند. در این شرایط هم حباب قیمتی قابل شکل‌گیری است.

    حباب قیمت مسکن را چطور اندازه می‌گیرند؟

    بازار مسکن یکی از بازارهای سنتی و پرطرفدار در ایران محسوب می‌شود و هرگاه افزایش نقدینگی در کشور اتفاق بیفتد با قدری تاخیر بر قیمت مسکن اثر می‌گذارد.

    در حال حاضر باتوجه به بررسی‌های صورت گرفته بر اساس آمارهای رسمی کشور در زمستان سال 1400، نسبت قیمت مسکن به اجاره به عدد 28 رسیده است. این در حالی است که بر اساس داده‌های رسمی از سال 70 به بعد بصورت متوسط این نسبت روی عدد 20 بوده است. اما شاید بپرسید این عدد یعنی چه و چه معنایی دارد؟

    یکی از اصلی‌ترین روش‌ها برای سنجش حباب مسکن محاسبه نسبت قیمت به اجاره (p/r) است. هرچه این نسبت بالاتر برود حباب مسکن نیز بیشتر می‌شود. در واقع این شاخص نشان می‌دهد که قیمت مسکن با درآمدی که از داشتن خانه به دست می‌آید چه ارتباطی دارد.

    وقتی این نسبت بزرگ باشد یعنی عواید خانه داشتن در مقابل قیمت آن کوچک است. همین مساله یعنی بازار قیمت خانه را بیش از ارزش ذاتی آن برآورد کرده است یا به عبارت دیگر خانه خریدن خصوصا برای سرمایه گذاری چندان به صرفه نیست.

    با توجه به اینکه این نسبت در زمستان 1400 روی عدد 28 بوده پس نسبت به میانگین آن حدودا 40 درصد بیشتر است. یعنی چیزی در حدود 40 درصد حباب در بازار مسکن وجود دارد. اما باید توجه داشت که گاهی اوقات با افزایش قیمت اجاره بها این نسبت کاهش می‌یابد و به اصطلاح حباب مسکن کوچکتر می‌شود.

    این بررسی می‌تواند این نتیجه را در بر داشته باشد که برای کوچک‌تر شدن حباب مسکن باید قیمت اجاره بها روند افزایشی در پیش بگیرد.

    باتوجه به آمار رسمی در سال 1400 تعداد پروانه‌های ساختمانی در کشور کاهش چشمگیری داشته است. این کاهش تعداد پروانه‌های ساختمانی باعث می‌شود در سال‌های آینده عرضه مسکن رشدی نداشته باشد.

    اما تعداد اجاره نشین‌ها همگام با تشکیل خانوارهای جدید در حال افزایش است. پس انتظار افزایش تقاضا برای مسکن اجاره‌ای و بالا رفتن قیمت اجاره در سال‌های آینده دور از انتظار نیست.

    آیا زمان مناسبی برای ورود به بازار مسکن است؟

    در حال حاضر آن طور که از شواهد برمی‌آید، بازار مسکن دچار حباب است و به دلیل افزایش قیمت سرسام آور آن در سال‌های اخیر خانوارهایی که متقاضی مسکن بودند دیگر توان خرید ندارند.

    در نتیجه رکود بازار مسکن ممکن است تشدید شود. البته این موضوع به شرایط موجود و وضعیت احیای برجام هم ارتباط دارد. اگر مشکل برجام حل شود و ایران و قدرت‌های جهانی به توافق برسند به دلیل کاهش نتظارات تورمی قیمت مسکن با یک وقفه ممکن است کاهش یابد. در غیر این صورت افزایش قیمت مسکن می‌تواند حتی شاهد صعود هم باشد.

    جمع بندی

    باوجود قرار گرفتن مسکن در شرایط رکودی، این بازار در حال حاضر طبق آمارهای رسمی و بررسی‌های صورت گرفته دارای حباب است. حباب بازار مسکن بر حسب نسبت قیمت به اجاره حدودا 40 درصد است.

    باتوجه به اینکه تعداد پروانه‌های ساختمانی در سال 1400 کاهش چشمگیری داشته‌اند، می‌توان گفت در سال‌های آینده عرضه مسکن رشد خاصی نخواهد داشت. از سوی دیگر به دلیل رشد قیمتی مسکن بسیاری از خانوارها دیگر توانایی ورود به این بازار را ندارند و بیشتر به سمت اجاره مسکن می‌روند.

    این افزایش تقاضا برای اجاره ممکن است باعث افزایش قیمت اجاره در سال‌های آینده شود که خود منجر به کاهش حباب مسکن در میان‌مدت یا بلندمدت خواهد شد. این موضوع به معنای آن است که در حال حاضر سرمایه گذاری در مسکن گزینه چندان به صرفه‌ای نیست.

    مقالات مرتبط
    پربازدیدهای اخیر
    تازه‌ترین‌ها