0 تا 100 سرمایه گذاری در مسکن

در سال‌های اخیر، املاک و سرمایه گذاری در مسکن برای خرید آن اهمیت زیادی پیدا کرده است. علت این اتفاق هم رشد چشمگیر قیمت مسکن در سال‌های اخیر است. سرمایه‌گذاری در مسکن برای دو دسته از افراد مهم است. یکی آن دسته از افراد که صاحب خانه نیستند و به دنبال راهی برای خرید خانه می‌گردند و دسته دوم کسانی که به املاک به چشم سرمایه‌گذاری نگاه می‌کنند. برای سرمایه‌گذاری در مسکن بهتر است به نکاتی توجه کنیم که آنها را در ادامه می‌آوریم.

سرمایه گذاری در مسکن به چه معنا است؟

سرمایه‌گذاری در مسکن به معنی خرید واحد مسکونی و آپارتمان است. با این حال ممکن است منظور از این سرمایه‌گذاری، املاک و مستغلات هم باشد که در این صورت به دامنه گسترده‌تری مانند زمین مسکونی، زمین کشاورزی، واحد تجاری و باغ کشاورزی نیز اطلاق می‌شود.

آیا سرمایه گذاری در مسکن بازدهی بالایی دارد؟

بازار مسکن در یک دهه اخیر توانسته است به خوبی تورم افسار بالایی که در اقتصاد وجود دارد را پوشش دهد. از طرفی این بازار نسبت به بسیاری از بازارهای دیگر رشد بالاتری را ثبت کرده است. هرچند در یک سال اخیر بازدهی مسکن بالا نبوده، اما در بلندمدت این بازار رشد قابل توجهی داشته است.

مقایسه بازار مسکن با سایر بازارها

برای این که بتوان بازار مسکن را با سایر بازارهای سرمایه‌گذاری مقایسه کنیم باید به چند پارامتر خیلی مهم توجه کنیم. هر کدام از این پارامتر‌ها ممکن است در تصمیم‌گیری برای شروع سرمایه‌گذاری در بازار مسکن برای سرمایه‌گذار تعیین کننده باشند. در جدول زیر این پارامتر‌ها در بازار مسکن نسبت به سایر بازارها مقایسه شده‌اند. بازدهی در این بازارها بلندمدت در نظر گرفته شده است.

ویژگی های بازار مسکن چیست؟

بازار مسکن یکی از بازارهایی است که سرمایه‌گذاران ایرانی به آن علاقمند هستند. این بازار باتوجه به مزایایی که دارد برای سرمایه‌گذاری بسیار جذاب است اما در کنار این مزایا بازار مسکن دارای معایبی است که در ادامه به بررسی آن‌ها می‌پردازیم.

مزایای سرمایه گذاری در مسکن چیست؟

پوشش تورم و بازدهی مناسب از جمله مزایای سرمایه‌گذاری در مسکن است. مسکن توانسته است در سال‌های گذشته تورم موجود را پوشش دهد. همچنین این بازار افزون بر پوشش تورم سود بسیار خوبی نیز به سرمایه‌گذاران خود ارائه داده است.

مزیت دیگری سرمایه‌گذاری در مسکن امنیت سرمایه‌گذاری است. بسیاری از دارایی‌ها مانند سکه طلا و وجه نقد در خطر سرقت هستند. اما مسکن از این خطر به دور است. گرچه برای سرمایه‌گذاری در موارد دیگری مانند سکه طلا می‌توان از صندوق طلای کیان استفاده کرد تا علاوه بر بهره‌مندی از مزایایی مانند شفافیت و بازدهی از امنیت سرمایه گذاری در طلا هم برخوردار بود.

مزیت بعدی خرید و سرمایه‌گذاری در مسکن، خودمصرفی است. مسکن به عنوان یکی از نیازهای اساسی انسان به حساب می‌آید. افرادی که در این بازار سرمایه‌گذاری کرده‌اند، افزون بر پوشش تورم، از این دارایی خود استفاده می‌کنند، یعنی یا خودشان در آن سکونت می‌کنند و دیگر اجاره‌ای نمی‌پردازند یا آن را اجاره می‌دهند و از عایدی آن استفاده می‌کنند. اما سرمایه‌گذاری در سایر بازارها همچون سکه و دلار دارای چنین شرایطی نیستند.

معایب و ریسک های سرمایه گذاری در مسکن چیست؟

البته که معایبی هم در سرمایه گذاری در مسکن وجود دارد که باید به آن‌ها نیز اشاره کرد. از جمله این معایب می‌توان به نقدشوندگی پایین اشاره کرد. از میان معایب موجود در بازار مسکن شاید نقدشوندگی پایین بزرگترین ایراد در این بازار باشد. افرادی که در این بازار سرمایه‌گذاری کرده‌اند به وضوح دیده‌اند که در شرایط رکود بازار، تبدیل دارایی به وجه نقد بسیار مشکل است.

دومین عیب مسکن نیاز آن به وجه قابل توجه برای سرمایه‌گذاری است. سرمایه‌گذاری در مسکن بر خلاف سایر بازارهای سرمایه‌گذاری به سرمایه اولیه زیادی نیاز دارد. در حال حاضر، برای ورود به این بازار به حداقل چند میلیارد تومان پول نیاز است. این در حالی است که تامین چنین سرمایه اولیه بالایی برای خیلی از خانوارهای جامعه امکان پذیر نیست.

عوامل موثر بر نوسان قیمت مسکن

عوامل زیادی بر قیمت مسکن تاثیر‌گذار هستند. اما مهم‌ترین آن‌ها شامل تورم، نرخ دلار و میزان ساخت‌وساز در کشور هستند. وقتی که تورم در فضای اقتصادی کشور وجود داشته باشد همه‌ی دارایی‌ها بر اساس تورم رشد قیمت پیدا می‌کنند. بازار مسکن نیز از این قاعده مستثنی نیست. مورد دوم قیمت دلار است. در بسیاری از موارد، محرک اصلی تورم در کشور قیمت دلار است. هنگامی که قیمت دلار در بازار آزاد رشد پیدا کند بعد از یک دوره زمانی کوتاه مدت این افزایش قیمت دلار منجر به افزایش قیمت مسکن در کشور می‌شود.

میزان ساخت و ساز نیز بر قیمت مسکن موثر است. قیمت هر کالایی در بازار بر اساس عرضه و تقاضا تعیین می‌شود. اگر عرضه یک کالا در جامعه کاهش پیدا کند، برای برقراری تعادل قیمت آن کالا افزایش پیدا می‌کند. اگر میزان ساخت‌وساز کاهش یابد، عرضه مسکن در جامعه کاهش یافته و قیمت آن نیز افزایش پیدا می‌کند.

بررسی روند رشد قیمت مسکن در مقایسه با سکه طلا و شاخص بورس و دلار

متوسط قیمت مسکن در بازه زمانی پنج ساله یعنی از مرداد سال 1398 تا پایان مرداد سال 1403 بر اساس داده‌های بانک مرکزی بیش از 6.79 برابر شده است. این در حالی است که در این بازه زمانی شاخص کل بورس اوراق بهادار 6.94 برابر شده است که بیشتر از رشد قیمت مسکن بوده است. از سوی دیگر قیمت دلار در بازار آزاد در کشور در این بازه زمانی پنج ساله 5.23 برابر شده است. اما قیمت سکه بیشتر از همه رشد را تجربه کرده است و در بازه زمانی مشابه حدودا 11 برابر شده است.

سرمایه گذاری در مسکن بهتر است یا طلا؟

طلا و مسکن دو بازار سرمایه‌گذاری هستند که توانسته‌اند در سال‌های گذشته بازدهی چشمگیری را داشته باشند. اما سرمایه‌گذاران به دنبال جواب این سوال هستند که سرمایه‌گذاری در مسکن بهتر است یا طلا؟

برای جواب این سوال باید گفت که این دو بازار شرایط متفاوتی دارند. طلا یک دارایی با قدرت نقدشوندگی بالا است. اما مسکن در شرایط رکودی نقدشوندگی بسیار پایینی دارد. برای ورود به بازار طلا، سرمایه‌گذار به میزان وجه زیادی نیاز ندارد، این در حالی است که برای خرید مسکن سرمایه‌گذار باید پس‌انداز چند میلیاردی داشته باشد. از طرفی، طلا همواره در معرض ریسک به سرقت رفتن قرار دارد اما مسکن در برابر چنین ریسکی در امان است.

سرمایه گذاری در خودرو بهتر است ملک؟

برای اینکه بدانیم سرمایه‌گذاری در مسکن بهتر است یا خودرو باید به مزایا و معایب این دو بازار توجه کرد. خودرو شاید توانسته باشد تورم موجود را پوشش دهد. اما این دارایی ممکن است در برخی موارد مانند تصادف بخشی از قیمت خود را از دست دهد. از سوی دیگر، خودرو هزینه‌های ثابت و متغییر دارد. از طرفی قیمت خودرو خیلی کمتر از مسکن است و سرمایه‌گذار می‌تواند با مبالغ کمتری نسبت به مسکن وارد این بازار شود.

مسکن شاید هزینه‌های ثابت نداشته باشد اما قیمت واحد مسکونی سالانه به دلیل مستهلک شدن کاهش پیدا می‌کند. البته سرمایه‌گذاران اگر واحد مسکونی داشته باشند می‌توانند درآمد ثابتی از آن داشته باشند، چون می‌توانند واحد خریداری شده را اجاره بدهند. به طور کلی، سرمایه‌گذاری در ملک بهتر از خودرو است. البته پاسخ این پرسش به سطح سرمایه اولیه افراد هم بستگی دارد.

سرمایه گذاری در بورس یا مسکن؟

بورس در بلندمدت نسبت به سایر کلاس‌های دارایی رسمی سوددهی بیشتری دارد، حال سوال این است که سرمایه‌گذاری در بورس بهتر است یا مسکن؟

برای جواب این سوال ابتدا باید گفت که بورس بازاری با ریسک سرمایه‌گذاری بالا است و مناسب سرمایه‌گذارانی است که شخصیت سرمایه‌گذاری ریسک پذیر دارند. اما مسکن ریسک سرمایه‌گذاری کمتری نسبت به بورس دارد. از سوی دیگر، قیمت مسکن نوسانات قیمتی زیادی را در کوتاه‌مدت تجربه نمی‌کند. اما بورس در کوتاه مدت به ذلیل ماهیت ریسکی که دارد ممکن است نوسانات قیمتی زیادی را ثبت کند.

انواع روش‌های سرمایه گذاری در مسکن

روش‌های سرمایه‌گذاری در مسکن متفاوت هستند. روش سرمایه‌گذاری مستقیم خودش به چند دسته تقسیم می‌شود که شامل خرید خانه، پیش‌خرید یا مشارکت در ساخت و موارد دیگر است. اما اگر افراد پول زیادی ندارند، می‌توانند غیرمستقیم در مسکن سرمایه‌گذاری کنند. در این روش، افراد اقدام به خرید صندوق‌های املاک می‌کنند. البته در این صورت باید به حباب اسمی صندوق‌ها توجه داشت.