رهن چند درصد قیمت یک خانه است و چطور محاسبه می‌شود؟

تامین سرپناه یکی از اصلی‌ترین دغدغه‌های خانوارهای ایرانی در سالیان گذشته بوده است. اما در سال‌های اخیر این موضوع اهمیت دوچندانی پیدا کرده است. ایران یک کشور صادر کننده نفت و گاز در دنیا است و این صادرات نفت و گاز باعث ایجاد بیماری هلندی در ایران شده است.

یکی از اصلی‌ترین عوارض بیماری هلندی بر اقتصاد و خانوارهای ایرانی، افزایش قیمت مسکن بوده است. در یک دهه‌ی اخیر قدرت‌های بزرگ جهانی تحریم‌های بانکی و نفتی گسترده‌ای بر ایران تحمیل کرده‌اند. این تحریم‌ها موجب کاهش ارزآوری کشور شده، کاهش منابع ارزی موجب افزایش نرخ ارز و در نتیجه افزایش نرخ تورم شده است.

کمی زمان می‌برد تا قیمت مسکن نسبت به افزایش نرخ تورم واکنش نشان دهد. با توجه به وجود نرخ تورم بالا در سال‌های گذشته، قیمت مسکن در مدت چند سال رشد گسترده‌ای را تجربه کرده است. در ادامه ابتدا به وضعیت سهم مسکن در بودجه خانوارها اشاره می‌کنیم و سپس به نحوه محاسبه نرخ اجاره و رهن خواهیم پرداخت.

سهم مسکن در بودجه خانوار

طبق داده‌های مرکز آمار ایران، سهم مسکن در سبد معیشتی مردم در سال 1395 تقریبا 34 درصد بوده است. اما این عدد در سال 1399 به حدود 43 درصد رسیده است.

به این معنی که 43 درصد درآمد خانوار‌های ایرانی توسط اجاره و رهن مسکن بلعیده می‌شود. بر اساس آمار‌های دیگری از مرکز آمار ایران در سال 1399 تنها 68.4 درصد خانوارهای ایرانی در منزلی سکونت دارند که مالکیت آن متعلق به خود خانوار است، حدود 14 درصد اجاره نشین و 8.89 درصد در منزل رهنی ساکن هستند. با توجه به این آمار و ارقام، حدودا 22.89 درصد خانوارهای ایرانی در منزل اجاره‌ای و رهنی زندگی می‌کنند. در نتیجه، بررسی نحوه قیمت گذاری رهن و اجاره مسکن اهمیت زیادی دارد.

عوامل موثر بر قیمت اجاره و رهن

از اصلی‌ترین ویژگی‌های تعیین کننده نرخ اجاره و رهن یک منزل مسکونی می‌توان به موقعیت جغرافیایی آن منزل اشاره کرد. زیرا موقعیت جغرافیایی یک منزل مسکونی، در تعیین شرایط اجتماعی افراد ساکن در آن بسیار موثر است.

این ویژگی جغرافیایی، شامل دسترسی به مراکز خرید، مراکز آموزشی و بهداشتی و... تاثیر بسزایی در تعیین قیمت رهن و اجاره ملک مسکونی دارد. به عنوان مثال یک منزل مسکونی در یک منطقه‌ی دیپلمات نشین با یک منزل مسکونی در حاشیه‌ی شهر اجاره متفاوتی خواهد داشت. از عوامل مهم و تاثیرگذار دیگر در تعیین قیمت اجاره و رهن، نوساز بودن آن است.

اگر دریک منطقه مشابه دو منزل مسکونی وجود داشته باشند، منزلی که نوسازتر است قیمت اجاره بالاتری دارد. لوکس بودن و ظاهر بصری مناسب نیز در قیمت اجاره تاثیر زیادی خواهد داشت و منازل لوکس‌تر قاعدتا اجاره بالاتری دارند.

در حالت‌های ویژه بالاخص در کلان شهر‌ها که تاثیر بسیار زیادی بر قیمت رهن و اجاره دارد، ویلایی بودن اهمیت بالایی دارد. اجاره و رهن یک منزل مسکونی ویلایی نسبت به یک منزل آپارتمانی تفاوت معناداری در قیمت پرداختی ایجاد می‌کند.

نحوه محاسبه قیمت اجاره و رهن

افرادی که خانه اجاره می‌دهند اصولا خواهان این نیستند که ملک خود را بفروشند و در جایی دیگر سرمایه گذاری کنند، به همین دلیل اقدام به اجاره دادن آن می‌کنند که حداقل عایدی ماهانه‌ای از ملک خود داشته باشند. البته این عایدی ماهانه جدای از رشد قیمتی خود ملک در بلندمدت است.

از طرفی دیگر نرخ بهره بانکی بسیار پایین است و مالکان هیچ تمایلی ندارند تا پول و سرمایه خود را در بانک نگهداری کنند.

رهن کامل یک آپارتمان مسکونی به نسبت سال ساخت آن فرق دارد. اگر یک آپارتمان نوساز و کلید نخورده باشد ارزش گذاری نرخ رهن آن یک چهارم قیمت خود ملک خواهد بود.

اما همواره وضع به همین منوال پیش نمی‌رود و گاهی آپارتمان‌هایی که چند سالی از سال ساخت آنان می‌گذرد باز با همین فرمول نرخ رهن ارزش‌گذاری می‌شوند.

این نسبت یک چهارم را می‌توان بصورت کلی برای آپارتمان‌هایی که شش الی هفت سال از سال ساخت آنان می‌گذرد، در نظر گرفت. اگر بیست سال از زمان ساخت آپارتمانی بگذرد ارزش رهن کامل آن به یک ششم قیمت ملک خواهد رسید.

به عنوان مثال اگر از زمان ساخت یک منزل مسکونی 50 متری 5 سال بگذرد و فرض کنیم هر متر مربع از این واحد ساختمانی 40 میلیون تومان در بازار قیمت داشته باشد، به آسانی می‌توان ارزش رهن کامل آن را حساب کرد. با توجه به اعداد فرض شده قیمت کل واحد مسکونی 2 میلیارد تومان خواهد شد.

با توجه به سال ساخت آن، ارزش گذاری رهن کامل این ملک مسکونی یک چهارم کل قیمت خواهد بود، یعنی رهن کامل آن 500 میلیون تومان است. حالا اگر این منزل مسکونی را 25 سال ساخت در نظر بگیریم، رهن آن یک ششم قیمت کل یعنی حدودا 333 میلیون تومان ارزش گذاری می‌شود.

باتوجه به تحقیقات میدانی انجام شده در مشاورین املاک سطح شهر تهران، هر یک میلیون تومان رهن معادل 30 هزار تومان اجاره ماهانه در نظر گرفته می‌شود.

بر اساس رهن واحد مسکونی که بصورت فرضی در نظر گرفته بودیم (500 میلیون تومان)، اجاره ماهانه این واحد ساختمانی 15 میلیون تومان خواهد بود. اما با در نظر گفتن اینکه خانوار‌ها به دلیل مشکلات اقتصادی توانایی تامین اجاره‌بها را بصورت کامل ندارند سعی می‌کنند مقداری از اجاره‌بها را با پرداخت رهن کاهش دهند و به نوعی بخشی از آن را تبدیل به رهن و بخشی را تبدیل به اجاره کنند.

رهن و اجاره چه مزایا و معایبی دارد؟

اگر کشور در شرایط تورمی باشد و بازار‌ها روند افزایشی داشته باشند، به نفع خانوار‌ها است که بجای پرداخت رهن، بیشتر اجاره بپردازند و پول پیش خود را در بازار سرمایه گذاری کنند. چون با پرداخت رهن عملا این پول هیچ گونه افزایش سالانه‌ای نخواهد داشت. ولی در اوضاع اقتصادی که شرایط تورمی حاکم نباشد برای خانوار‌ها بهتر است که بیشتر، اقدام به پرداخت رهن کنند تا پرداخت اجاره‌بهای ماهانه. چون در طول دوره مستاجری که رهن پرداخت کرده‌اند شدت کاهش ارزش سرمایه آنان کمتر است.

جمع بندی

داشتن یک سرپناه مناسب برای خانوارهای ایرانی همواره یکی از دغدغه‌های مهم آنان بوده است. بسیاری از خانوارها توانایی خرید مسکن را ندارند به همین دلیل اقدام به اجاره یا رهن مسکن می‌کنند.

برای رهن کامل یک واحد مسکونی باتوجه به شرایط آن ملک خانواده‌ها باید یک چهارم تا یک ششم ارزش کل ملک را به عنوان رهن به مالک پرداخت نمایند. در حال حاضر بسیاری نیز توانایی پرداخت کامل رهن را ندارند به همین دلیل ترجیح می‌دهند که از ترکیب رهن و اجاره استفاده کنند. با توجه به اطلاعات دریافتی، هر یک میلیون تومان رهن برابر با 30 هزار تومان اجاره است.