در سال 1400 کدام مناطق تهران برای سرمایه گذاری بهتر بود؟

در سالی که گذشت قیمت مسکن رشد کمتری نسبت به سال 99 داشت اما همچنان به رشد خود ادامه داد. تقاضا برای خرید مسکن دلایل زیادی دارد. عده‌ای آن را به عنوان یک گزینه مناسب برای سرمایه‌گذاری می‌دانند و عده‌ای نیز آن را برای مصرف شخصی می‌خواهند. در این مطلب به بررسی رشد قیمت مسکن تهران در یک سال اخیر می‌پردازیم و تعداد معاملات را نیز مورد بررسی قرار می‌دهیم. در نهایت نیز میزان رشد قیمت خانه در مناطق مختلف پایتخت را نشان می‌دهیم.

تعداد معاملات مسکن در شهر تهران

بر اساس گزارش بانک مرکزی، در آخرین ماه سال 1400 تعداد مسکن معامله شده در شهر تهران به 6834 خانه رسید. این مقدار معاملات در مقایسه با اسفند 1399 رشدی حدودا 30 درصدی نشان می‌دهد. البته در مقایسه با اسفند دو سال قبل هنوز هم افت چشمگیری دارد. در مجموع در سال گذشته 77 هزار و 222 خانه مسکونی در تهران معامله شد. در مجموع میزان خرید مسکن در شهر تهران در دو سال اخیر کاهش داشته است. در سال‌های 98 و 99 مجموع خانه‌های معامله شده در تهران بیش از 83 هزار واحد بود.

قیمت خانه در تهران چقدر گران شد؟

همان طور که از داده‌های موجود در این گزارش برمی‌آید، قیمت مسکن در تهران در اسفنده ماه رشد زیادی کرده و از مرز 35 میلیون و 100 هزار تومان گذشته است. این در شرایطی است که در بهمن ماه قیمت مسکن در شهر تهران به طور متوسط 33 میلیون تومان بود. به این ترتیب، در یک ماه اخیر متوسط قیمت مسکن در پایتخت 6.2 درصد رشد کرده که برای یک ماه رقم قابل توجهی است. اگر بازه یک ساله را نیز منظور کنیم، بهای مسکن در پایتخت در یک سال منتهی به اسفند 16 درصد رشد کرده است. در اسفند سال 99 قیمت خانه در مقایسه با اسفند سال 98 حدود 94 درصد رشد کرده بود. یکی از عوامل رشد نسبتا کمتر قیمت مسکن در سال جاری عدم رشد چشمگیر دلار بود. با این حال، شوک پایانی سال به بازار مسکن ممکن است کمی روی قیمت در سال آینده هم موثر باشد.

کدام خانه‌ها بیشتر متقاضی داشتند؟

گزارش اسفند ماه نشان می‌دهد بیشتر خانه‌های خریداری شده در اسفند ماه امسال تقریبا نوساز هستند با این حال سهم خرید چنین خانه‌هایی نسبت به سال قبل کاهش یافته است. جمع‌بندی گزارش‌ها نشان می‌دهد که در سال 1400 حدود یک سوم کل خانه‌های معامله شده کمتر از 5 سال سخت بوده‌اند. این در حالی است که در سال‌های 99 و 98 این نسبت به ترتیب 38.5 و 42 درصد بود. در 3 سال اخیر سهم و تعداد معاملات خانه‌های مسکونی نوساز کاهش قابل توجهی یافته است. از طرف دیگر، سهم خرید خانه‌های با سن بیشتر افزایش یافته است. به عنوان مثال، سهم معاملات خانه‌های بالای 15 ساله در سال گذشته 31.2 درصد بود اما اگر به سهم معاملات سال‌های 98 و 99 برای خانه‌های بیش از 15 سال ساخت رجوع کنیم، می‌بینیم این نسبت به ترتیب 30 و 27 درصد بوده است. به نظر می‌رسد نسبت به سال 98 تقاضا برای خانه‌های با سن بیشتر هم از نظر تعداد و هم از نظر سهم افزایش چشمگیری داشته است.

رشد اجاره مسکن در یک سال گذشته

در بخش دیگری از گزارش بانک مرکزی، به شاخص اجاره‌بهای مسکن پرداخته شده است. بر همین اساس، میزان اجاره خانه در شهر تهران، در اسفند ماه امسال نسبت به سال قبل رشد 45.8 درصدی داشته است. این در حالی است که رشد اجاره در کل مناطق شهری به 50.2 درصد می‌رسد.

گران‌ترین و ارزان‌ترین مناطق تهران

در اسفند 1399 گران‌ترین مناطق تهران سه منطقه 1 تا 3 بودند. در این بازه زمانی هر متر مربع در منطقه اول به طور متوسط حدود 69 میلیون تومان معامله می‌شد، در حالی که منطقه سه حدود 62 و منطقه دو حدود 48 میلیون تومان بودند. در اسفند 1400 هنوز گران‌ترین مناطق همین سه منطقه تهران هستند. متوسط هر متر مربع در منطقه یک به 77 میلیون تومان رسیده و مناطق سه و دو نیز به ترتیب 65 و 45 میلیون تومان اعلام شده‌اند. ارزان‌ترین منطقه تهران نیز منطقه 18 است که در اسفند سال قبل حدودا متری 12 میلیون تومان بود اما در اسفند 1400 به 16 میلیون تومان رسیده است.

کدام مناطق تهران برای سرمایه‌گذاری بهتر بود؟

یکی از مباحث مهمی که در خرید خانه برای افراد مطرح می‌شود، سرمایه گذاری در مسکن است. به همین دلیل هم اطلاع از رشد قیمت مسکن در یک سال اخیر می‌تواند نشانه‌ای از رشد ارزش سرمایه‌گذاری افراد باشد. درست است که قیمت در برخی مناطق تهران بسیار بالا است اما اگر رشد قیمت را در بازه یک ساله (یعنی از اسفند 1399 تا اسفند 1400) در نظر بگیریم، اتفاقا همین مناطق یک تا سه در میان کم‌رشدترین مناطق بوده‌اند. منطقه سه کمترین رشد را در یک سال اخیر داشته و بهای هر متر مربع مسکن در این منطقه به طور متوسط کمتر از 5 درصد رشد کرده است. پررشدترین منطقه اتفاقا منطقه 18 است که 36.5 درصد به طور متوسط رشد کرده است. در نمودار زیر، رشد متوسط قیمت مسکن را در سال 1400 برای مناطق مختلف مشاهده می‌کنید.

جمع‌بندی

در این مطلب به بررسی کارنامه مسکن شهر تهران در یک سال اخیر پرداختیم. چند نکته مهم در این خصوص وجود دارد. یکی رشد قیمت مسکن در اسفند ماه 1400 است که رقم قابل توجهی محسوب می‌شود. در صورتی که برجام احیا نشود یا مشکلات زیادی برای دستیابی به آن باشد، همگام با رشد دلار در بازار آزاد، قیمت مسکن هم احتمالا صعودی باشد. اما در صورتی که برجام احیا شود، این احتمال هست که مسکن در رکود قرار بگیرد. نکته دیگری که در این مورد مهم است، کاهش سهم معاملات خانه‌های مسکونی تازه‌ساز است. نکته دیگر این که بسیاری از افراد مسکن را یک گزینه مناسب برای سرمایه‌گذاری می‌دانند اما واقعیت این است که نه تنها بازدهی مسکن در شهرهای مختلف تفاوت دارد، بلکه مناطق مختلف یک شهر بزرگ هم عایدی کاملا متفاوتی دارند.