حباب بازار مسکن چیست و آیا مسکن در حال حاضر حباب دارد؟

چند سالی است که تورم در کشور رشد زیادی داشته و مسکن نیز همراه با آن مسیر صعودی طی کرده است. در سال‌های اخیر حتی با وجود بالا رفتن قیمت، تعداد زیادی از افراد اقدام به خرید واحدهای مسکونی کردند تا در مقابل تورم خود را حفظ کرده باشند و بسیاری از آنها نیز سقفی برای خود تهیه کرده باشند.

مسکن در ماه‌های اخیر دچار کاهش قیمت شده است و به نظر می‌رسد شرایط آن با یکی دو سال گذشته تفاوت کرده باشد. در حال حاضر به دلیل رشد افسار گسیخته قیمت مسکن و اجاره بهای آن در ایران، برای بسیاری از خانواده‌ها و سرمایه گذاران این بازار این سوال مطرح شده است که آیا وقت مناسبی برای خرید مسکن است یا خیر؟

سوال دیگری که ذهن افراد و سرمایه گذاران را به خود مشغول کرده این است که آیا مسکن حباب دارد؟ اگر بازار مسکن حباب دارد، افراد چگونه می‌توانند حباب بازار مسکن را حساب کنند؟ در ادامه ابتدا به بررسی تعریف حباب می‌پردازیم و با هم نگاهی به شرایط فعلی بازار مسکن خواهیم انداخت.

تعریف حباب

حباب به شرایطی گفته می‌شود که قیمت بازاری یک کالا از قیمت ذاتی آن بالاتر برود. حباب عموما زمانی به وجود می‌آید که به دلیل انتظارات خوش بینانه فعالان بازار، تقاضا برای آن کالا یا دارایی افزایش یابد و به مرور با افزایش قیمت، بهای بازاری آن از قیمت ذاتی آن بیشتر شود.

چرا حباب ایجاد می‌شود؟

یکی از دلایل اصلی ایجاد حباب در بازار برای هر کالایی سیاست‌های پولی است که از طریق بانک مرکزی اعمال می‌شوند. سیاست‌های پولی باعث افزایش نقدینگی در فضای اقتصادی کشور می‌شود و این مساله می‌تواند منجر به افزایش وجوه نقد در دست مردم شودکه در نهایت به تورم منجر می‌شود.

از سوی دیگر، یک عامل مهم ایجاد حباب این است که به دلیلی افراد تصمیم بگیرند اقدام به خرید نامتعارف یک دارایی کنند. انگیزه بسیاری از آنان برای خریدهای آنی، عقب نماندن از رشد یک بازار است. در این حال قیمت‌ها می‌توانند تا جایی بالا بروند که بهای بازاری از قیمت ذاتی آن‌ها بیشتر شود. این تفاوت قیمت‌ بازاری و ذاتی برای یک کالا همان حباب قیمتی است.

این شرایط ممکن است به دلیل شدت نااطمینانی در اقتصاد یا تبلیغات شدید افراد باشد که بسیاری را به سوی خرید برخی کالاها یا گزینه‌ها می‌کشاند تا سود کسب کنند یا سرمایه خود را حفظ کنند. در این شرایط حباب قیمتی قابل شکل‌گیری است.

حباب قیمت مسکن را چطور اندازه می‌گیرند؟

بازار مسکن یکی از بازارهای سنتی و پرطرفدار در ایران محسوب می‌شود و هرگاه افزایش نقدینگی در کشور اتفاق بیفتد با قدری تاخیر بر قیمت مسکن اثر می‌گذارد. بر اساس آخرین گزارش بانک مرکزی در آذر ماه سال 1402 متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران به بیش از 74 میلیون تومان رسیده است.

یکی از اصلی‌ترین روش‌ها برای سنجش حباب مسکن محاسبه نسبت قیمت به اجاره (p/r) است. هرچه این نسبت بالاتر برود حباب مسکن نیز بیشتر می‌شود. در واقع این شاخص نشان می‌دهد که قیمت مسکن با درآمدی که از اجاره خانه به دست می‌آید، چه ارتباطی دارد.

داده‌های رسمی نشان می‌دهد که از سال 1370 به بعد نسبت قیمت مسکن بر اجاره بصورت میانگین روی عدد 20 بوده است. اگر این نسبت در حال حاضر بیشتر از این عدد باشد، قیمت مسکن دارای حباب است. البته عدد جهانی آن 15 است.

وقتی این نسبت بزرگ باشد یعنی عواید خانه داشتن در مقابل قیمت آن کوچک است. همین مساله یعنی بازار قیمت خانه را بیش از ارزش ذاتی آن برآورد کرده است یا به عبارت دیگر خانه خریدن خصوصا برای سرمایه گذاری چندان به صرفه نیست.

فرمول اندازه گیری حباب مسکن یا نسبت p/r

برای اندازه گیری حباب مسکن از فرمول نسبت قیمت بر اجاره استفاده می شود. این نسبت بیان کننده عددی است که اگر بیشتر از میانگین بلندمدت باشد، بر حباب مثبت و اگر پایین‌تر از نسبت میانگین بلندمدت باشد، برحباب منفی دلالت می‌کند.

یک مثال برای اندازه گیری حباب مسکن

فرض کنید نسبت قیمت به اجاره در حال حاضر 28 باشد و میانگین این نسبت ( قیمت بر اجاره) در طول سالیان مختلف 20 باشد. یعنی در حال حاضر حباب در بازار مسکن وجود دارد. زیرا نسبت قیمت بر اجاره در حال حاضر نسبت به میانگین بلندمدت آن بسیار بیشتر است. همانگونه که گفته شد اگر این نسبت در حال حاضر نسبت به میانگین بلندمدت آن بیشتر باشد به معنی وجود حباب در بازار مسکن است.

اما باید توجه داشت که گاهی اوقات با افزایش قیمت اجاره‌بها این نسبت کاهش می‌یابد و به اصطلاح حباب مسکن کوچکتر می‌شود. این بررسی می‌تواند این نتیجه را داشته باشد که برای کوچک‌تر شدن حباب مسکن باید قیمت اجاره‌بها روند افزایشی در پیش بگیرد.

حباب سنج مسکن چه چیز را به ما نشان می دهد؟

حباب سنج یا همان نسبت قیمت به اجاره به سرمایه گذاران کمک می‌کند که بتوانند در مورد سرمایه گذاری در مسکن بهتر عمل کنند. زیرا این نسبت بیان می کند که قیمت مسکن در حال حاضر نسبت به قیمت آن در بلندمدت برای سرمایه گذاری به صرفه است یا خیر. اگر نسبت قیمت به اجاره در حال حاضر بالاتر از میانگین بلندمدت باشد، سرمایه گذار بهتر است صبر کند تا مقداری قیمت مسکن تعدیل شود.

حباب مسکن ایران درسال ۱۴۰۲

در حال حاضر آن طور که از شواهد برمی‌آید، بازار مسکن دچار حباب است و به دلیل افزایش قیمت سرسام آور آن در سال‌های اخیر، بسیاری از خانوارهایی که متقاضی مسکن بودند دیگر توان خرید ندارند. در نتیجه رکود بازار مسکن ممکن است تشدید شود. البته این موضوع به شرایط موجود و وضعیت توافق‌های سیاسی هم ارتباط دارد. اگر ارتباطات سیاسی بهتر شود، به دلیل کاهش انتظارات تورمی قیمت مسکن با یک وقفه ممکن است کاهش یابد. در غیر این صورت افزایش قیمت مسکن می‌تواند حتی شاهد صعود هم باشد.

حباب مسکن در سایر کشورها

پس از شیوع کرونا، قیمت مسکن در بازارهای دنیا رشد داشت. در برخی از کشورها این رشد چشمگیر بود. در سال 2023، زوریخ سوئیس و توکیو ژاپن بیش از سایر شهرها در معرض ریسک حباب گرفتن قرار داشتند. در سال 2022 نیز شهرهای تورنتو، فرانکفورت، زوریخ، مونیخ، هنگ‌کنگ، ونکوور، آمستردام و توکیو دچار حباب بودند.

جمع‌بندی

باوجود قرار گرفتن مسکن در شرایط رکودی، این بازار در حال حاضر طبق آمارهای رسمی و بررسی‌های صورت گرفته دارای حباب است. باتوجه به اینکه تعداد پروانه‌های ساختمانی از 1400 کاهش داشته‌اند، می‌توان گفت در سال‌های آینده عرضه مسکن رشد چشمگیری نخواهد داشت. از سوی دیگر به دلیل رشد قیمتی مسکن بسیاری از خانوارها دیگر توانایی ورود به این بازار را ندارند و مسکن اجاره می‌کنند.

افزایش تقاضا برای اجاره ممکن است باعث افزایش اجاره‌بها در سال‌های آینده شود که خود منجر به کاهش حباب مسکن در میان‌مدت یا بلندمدت خواهد شد. این موضوع به معنای آن است که در حال حاضر سرمایه گذاری در مسکن گزینه چندان به صرفه‌ای نیست. البته این موضوع به شرایط هم بستگی دارد.