خرید زمین بهتر است، خانه کلنگی یا منزل مسکونی؟

مقوله مسکن گسترده و پيچيده است و ابعاد متنوعی دارد. نمی‌توان تعريف واحدی از آن ارائه کرد. مسکن يک مکان فيزيکي است و به عنوان سرپناه، نياز اوليه و اساسی خانوار به حساب می‌آيد، در اين سرپناه برخی از نيازهای اوليه خانواده يا فرد مانند خوراک، استراحت و حفاظت در برابر شرايط جوی تامين می‌شود.

مسکن نيازی است که در محيط‌های مختلف جغرافيايی و متناسب با نيازها و استعدادها از يک طرف و محدوديت‌های اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی از طرف ديگر شکل خاص يافته است. تامین مسکن متناسب با شرايط زندگی از مهم‌ترين اهداف انسان‌ها به شمار می‌رود.

مسکن در ثبات اقتصادی و بهزيستی خانواده نقش اساسی دارد و اين عامل از جنبه اجتماعی بسيار قوی برخوردار است زيرا فقر و عدم تامين اقتصادی از مسائل اجتماعی و بی‌ثباتی به شمار می‌رود. فرصت‌های شغلی، دوری و نزديکی مسکن به محل کار و هزينه‌های رفت‌وآمد از عوامل اقتصادی تاثيرگذار بر تقاضای مسکن از سوی افراد هستند. همچنین مسکن به مثابه نوعی سرمايه گذاری دارای مفهوم اقتصادی بوده و به عنوان شکلی از پس‌انداز نيز منافع ويژه‌ای برای ساکنانش در بر دارد. ارزش مسکن به عنوان يک کالای مطلوب مفيد هم قابل توجه است.

مسکن چه مقدار هزینه بر خانوار‌ها تحمیل می‌کند؟

مهم‌ترین چالش فقر مسکن در مناطق شهری، عدم‌دسترسی به مسکن مقرون به صرفه و مهم‌ترین چالش فقر مسکن در مناطق روستایی، بد مسکنی است که علت اصلی آن نوع مصالح به کار رفته است. بر این اساس، نرخ عدم‌دسترسی به مسکن مقرون به صرفه در مناطق شهری 49 ‌درصد (9.5 ‌میلیون خانوار) و نرخ بد مسکنی در مناطق روستایی 40 ‌درصد (2.4 ‌میلیون خانوار) است.

مسکن همواره یکی از اصلی ترین نیاز‌ خانوار‌های ایرانی بوده است. در سال های اخیر به دلیل وجود فشار تورمی، قیمت این کالای اساسی رشد چشم گیری را تجربه کرده است.

طبق داده های رسمی کشور سهم مسکن از هزینه‌ی خانوار‌های شهری در سال 1398 حدود 36 درصد بوده و این عدد در سال 1399 به بیش از 36 درصد رسیده است. این اعداد نشان دهنده این است که مسکن بیشترین سهم در هزینه‌ی زندگی خانواده‌های شهری کشور را داشته است.

انواع خرید مسکن

خرید خانه یکی از مطمئن‌ترین راه‌های سرمایه‌گذاری با کمترین ریسک است. سرمایه‌گذاری روی املاک و مستغلات به دلیل منعطف بودن بازار آن، کنترل صد درصد سرمایه، گردش مالی مثبت و رشد سرمایه در بلندمدت، یکی از بهترین انواع سرمایه‌گذاری به شمار می‌رود. در هر دوره‌ای از شرایط اقتصادی می‌توان با سرمایه‌گذاری صحیح در زمان و موقعیت مناسب، سود مناسبی را به دست آورد. همان‌طور که می‌دانید سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات جزو سرمایه‌‌گذاری‌های بلندمدت محسوب می‌شود که می‌تواند با حفظ ارزش واقعی سرمایه و پیش رفتن با فراز و نشیب بازار، ارزش افزوده چشمگیری برای صاحبان سرمایه به همراه داشته باشد.

خانه کلنگی

خانه‌ی کلنگی به خانه‌ای گفته می‌شود که از ساخت آن بیش از 25 سال می‌گذرد. اصطلاح کلنگی به این دلیل به آن گفته می‌شود که مصالح ساختمانی آن به مرور زمان دچار فرسودگی شدید شده‌اند و عملا از لحاظ اقتصادی قیمتی ندارد. خانه‌های کلنگی حتی ممکن است قابل سکونت نیز باشند، اما همواره این گونه نیست. کسانی که خانه‌ی کلنگی خریداری می‌کنند اصولا برای مصرف و سکونت نخواهد بود، بلکه انگیزه اصلی این افراد سرمایه گذاری است.

سرمایه گذاری در ملک کلنگی به این صورت است که فرد سرمایه‌گذار بنا به شرایط ملک کلنگی که در چه محیطی است و نقطه‌ی جغرافیایی قرارگیری آن در یک شهر به چه صورت است تصمیم به سرمایه گذاری کرده است. به نحوی که بنا به شرایط تشخیص داده شده توسط سرمایه‌گذار، ملک کلنگی بهتر از یک زمین خالی بوده است.

ملک کلنگی به دلیل اینکه در یک منطقه‌ی مسکونی واقع شده و سالیان سال محل زندگی افراد و یا حتی محل تجاری بوده، ممکن است قیمت بالاتری نسبت به زمینی واقع در مناطق کم ساخت و ساز، داشته باشد. پس کسانی که در ملک کلنگی سرمایه گذاری می‌کنند اولا نمی‌خواهند که واحد مسکونی بخرند و دوم اینکه صبر کمتری دارند، زیرا خرید زمین ممکن است زمان طولانی‌تری لازم داشته باشد تا اطراف آن ساخت و ساز شکل بگیرد و به تبع قیمت آن نیز افزایش یابد.

زمین

خرید زمین یکی دیگر از مقوله‌های سرمایه گذاری در مسکن است. خرید زمین بیشتر توسط افرادی خریداری می‌شود که اصولا نیازی به واحد مسکونی برای زندگی نیست. بلکه توسط سرمایه گذارانی انجام می‌شود که می‌خواهند بصورت طولانی مدت سرمایه‌گذاری کنند. این سرمایه گذاری نسبت به واحد مسکونی سرمایه کمتری نیاز دارد و بسته به شرایط زمین حتی ممکن است نسبت به بسیاری از ملک‌های کلنگی قیمت پایین‌تری داشته باشد.

اصولا کسانی که در زمین سرمایه گذاری می‌کنند و آن را به صورت طولانی مدت نگهداری می‌کنند، به خصوص در شهرهای بزرگ برای ساخت و ساز نیست. چون ساخت و ساز علاوه بر قیمت زمین دارای هزینه‌های بسیاری است و اصولا خانوارها توانایی همچین سرمایه گذاری هنگفتی را ندارند.

واحد مسکونی

واحد مسکونی مهم‌ترین قسمت در تقسیم بندی املاک در کشور است. زیرا بیشترین تقاضا را از سوی خانوارها را شامل می‌شود. قیمت واحد مسکونی نسبت به زمین و ملک کلنگی اصولا کمتر است. خرید زمین و ملک کلنگی در طولانی مدت برای تبدیل به واحد مسکونی استفاده خواهد شد. اما خانوارها برای خرید واحد مسکونی علاوه بر رفع نیاز خود به داشتن یک سرپناه امن، گاهی اوقات به دنبال سرمایه گذاری نیز هستند. البته خانوار بدون آنکه خود متوجه باشد با خرید واحد مسکونی برای رفع نیاز سرپناه عملا یک سرمایه گذاری را انجام داده است که می‌تواند از بی‌ارزش شدن سرمایه خانوار در شرایط تورمی جلوگیری نماید.

برخی از خانوارها علاوه بر نیاز مسکونی اگر دارای مازاد سرمایه باشند، برای اخذ اجاره ماهیانه اقدام به خرید واحد می‌کنند تا بتوانند از این طریق بخشی از هزینه‌های ماهانه خود را جبران نمایند، این کار در ایران بسیار فراگیر است. علاوه بر این دارایی آنها هم سر جای خود می‌ماند.

واحد مسکونی شرایط متفاوتی نسبت به زمین و ملک کلنگی دارد. زیرا واحد‌های ساختمانی بعد از چند سال استفاده دچار استهلاک گشته و از قیمت آن کاسته خواهد شد. همان طور که می دانیم دربازار اصطلاحی به اسم کلید نخورده وجود دارد که به معنی این است که این واحد مسکونی نوساز بوده و هیچ گونه استهلاک مصالح در آن اتفاق نیافتاده است. اصولا این نوع واحد‌های ساختمانی قیمت بالاتری نسبت به واحد‌هایی که چند سال مورد استفاده قرار گرفته‌اند، دارد.

در خرید واحد ساختمانی باید به سن بنا، منطقه‌ی ساخت بنا و کیفیت مصالح ساختمانی آن باید توجه کرد. زیرا هرکدام از این موارد تاثیر بسیاری در قیمت تمام شده واحد ساختمانی را دارا است.

بازدهی زمین، ملک گلنگی و واحد ساختمانی

متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران در بهار سال 1400 نسبت به بهار سال 1396 به صورت نقطه به نقطه 7.1 برابر شده است که رشد بسیار قابل توجهی را ثبت کرده است. اما طبق آمار رسمی مرکز آمار، متوسط قیمت هر متربع ملک کلنگی و زمین در شهر تهران حدود 9.9 برابر شده است. این نشان دهنده رشد بالاتر قیمت زمین و ملک کلنگی در برابر واحد مسکونی در شهر تهران است.

از دلایل رشد بالاتر ملک کلنگی و زمین در تهران نسبت به واحد مسکونی، می‌توان به عدم استهلاک زمین و ملک کلنگی اشاره کرد. زیرا واحد ساختمانی همانگونه که ذکر شد در طول زمان دچار استهلاک خواهد شد.

بازدهی در مناطق مختلف شهر تهران

در مناطق مختلف شهر تهران متوسط قیمت هر مترمربع ملک کلنگی و زمین در منطقه‌ی 2 بیشترین رشد را از بهار 1396 تا فصل بهار 1400 تجربه کرده است. به طور متوسط در منطقه‌ی 2 شهر تهران قیمت هر مترمربع خانه کلنگی و زمین 11.2 برابر رشد داشته است. طبق آمار رسمی مرکز آمار ایران، قیمت هر متر مربع خانه کلنگی و زمین در منطقه‌ی 20 نسبت به سایر مناطق رشد کمتری را ثبت کرده است. بصورتی که در این بازه زمانی متوسط قیمت هر مترمربع حدودا 7 برابر شده است.

واحدهای مسکونی شهر تهران نیز همانند خانه‌های کلنگی و زمین رشد چشمگیری را تجربه کرده‌اند. اما مقدار آن متفاوت بوده است. به طور متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در منطقه‌ی 2 تهران از بهار 1396 تا بهار 1400 بصورت نقطه به نقطه 8.1 برابر شده است. این مقدار افزایش قیمت در منطقه 2 نسبت به سایر مناطق تهران بالاترین بوده است. اما کمترین افزایش قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در منطقه 8 بوده است. زیرا در این منطقه قیمت 6.1 برابر شده است.