مسکن در چه شرایطی دچار رکود می‌شود؟

تازه‌ترین آمار منتشر شده از بانک مرکزی ایران نشان می‌دهد بهای مسکن تهران در مهر ماه نسبت به شهریور اندکی افت کرده است. علاوه بر این، بر اساس اطلاعات گزارش بالا، تعداد معاملات مسکن هم در مقایسه با شهریور 1400 و هم در مقایسه با مهر ماه 1399 افت قابل توجهی یافته است. در ادامه به بررسی تحولات مسکن در مهر ماه می‌پردازیم و به این سوال پاسخ می‌دهیم که در چه شرایطی ممکن است مسکن وارد رکود شود.

تحولات قیمتی مسکن در مهر ماه

نگاهی به گزارش بازار مسکن تهران در مهر ماه نشان می‌دهد به طور متوسط قیمت هر متر مربع خانه 0.2 درصد نسبت به شهریور افت کرده و به 31 میلیون و 630 هزار تومان رسیده است. میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در مقایسه با مهر ماه سال قبل 18.4 درصد افزایش یافته است.

دماسنج معاملات مسکن: پیش به سوی رکود؟

در بالا اشاره کردیم که قیمت مسکن در مهر ماه امسال نسبت به ماه قبل افت کرده است. این در حالی است که تعداد معاملات مسکن در مهر ماه با افت قابل توجهی روبرو شده است. تعداد خانه‌های معامله شده در مهر ماه 1400 برابر با 5471 واحد بوده که در مقایسه با شهریور ماه افت 29.8 درصدی و در مقایسه با مهر ماه 1399 افت 36.8 درصدی پیدا کرده است. اما سوال اصلی اینجا است که آیا بازار مسکن وارد رکود می‌شود و این کاهش معاملات نشانه‌ای از چنین اتفاقی است؟

در پاسخ باید بگوییم کافی است نگاهی به وضعیت دلار در بازار آزاد در یک ماه اخیر و نیز وضعیت تورم کشور بیندازیم. در یک ماه اخیر قیمت دلار در بازار آزاد تغییر چندانی نداشته است اما تورم همچنان مسیری صعودی طی می‌کند. به نظر می‌رسد در شرایطی که دلار تثبیت شود و انتظارات تورمی تعدیل شود، شاید مسکن وارد یک دوره رکودی شود. در چنین شرایطی رشد قیمت آن کمتر از تورم خواهد بود و معاملات آن نیز زیاد نیستند. در این صورت بازده اسمی مسکن مثبت و بازده واقعی آن منفی خواهد شد. البته ممکن است در برخی مناطق حتی قیمت اسمی آن هم کاهش پیدا کند. چنین اتفاقی در ماه‌های اول سال که نرخ دلار و انتظارات تورمی نزولی بود نیز رخ داد و قیمت اسمی مسکن تا حدودی کاهش یافت اما بعد با افزایش دوباره دلار و انتظارات تورمی بالا رفت. اما در صورتی که توافق‌های سیاسی صورت نگیرد، بهای دلار روند افزایشی طی کند و سیاست‌های اقتصادی تورم‌زا باشند، قیمت مسکن می‌تواند روندی صعودی داشته باشد. به عبارت دیگر، در شرایطی که قیمت دلار کاهش یابد و انتظارات تورمی بهبود یابد، خرید مسکن برای سرمایه‌گذاری گزینه چندان خوبی نیست و صرفا خرید آن به منظور اقامت توصیه می‌شود.

کدام خانه‌ها متقاضیان بیشتری دارند؟

مروری بر گزارش تحولات بازار مسکن تهران نشان می‌دهد سهم خرید خانه‌های نوساز در کشور پایین‌تر آمده و در عوض سهم خرید خانه‌های 6 تا 15 سال ساخت و بالای 20 سال ساخت افزایش پیدا کرده است. علاوه بر این، بیشترین منطقه مورد معامله در شهر تهران در مهر ماه منطقه 5 با 14.5 درصد از کل معاملات بوده است و پس از آن نیز به ترتیب مناطق 2 و 10 قرار داشته‌اند.

قیمت در مناطق مختلف چگونه است؟

بر اساس این گزارش، بالاترین قیمت هر متر مربع خانه در تهران متعلق به منطقه یک با متوسط 69 میلیون و 670 هزار تومان است. پس از این منطقه نیز به ترتیب منطقه 3 با 60 میلیون و 78 هزار تومان و منطقه 2 با حدود 49 میلیون و 886 هزار تومان قرار دارند. کمترین قیمت نیز متعلق به منطقه 18 با هر متر مربع 15 میلیون و 144 هزار تومان و منطقه 20 با 15 میلیون و 820 هزار تومان است.

وضعیت اجاره‌بها در مهر ماه

در آخرین بخش گزارش تحولات مسکن وضعیت اجاره‌بها در شهر تهران و سایر نقاط شهری مورد بررسی قرار گرفته است. بر این اساس، شاخص کرایه در شهر تهران در مهر ماه امسال نسبت به مهر سال قبل 48.4 درصد افزایش یافته است. رشد کرایه برای کل مناطق شهری نیز در همین بازه زمانی، یعنی از مهر 99 تا مهر 1400، 51.3 درصد رشد کرده که رقم بسیار قابل توجهی است.