صندوق املاک و مستغلات چیست؟

از مهم‌ترین دغدغه‌های ما حفظ ارزش پول در شرایط تورمی کشورمان است. به بیان ساده‌تر دلیل اصلی سرمایه‌گذاری ما و تبدیل وجوه نقدمان به دارایی دیگری مانند واحدهای صندوق‌های سرمایه‌گذاری، سهام و طلا این است که بتوانیم قدرت دارایی‌مان را در مقابل تورم حفظ کنیم.

در میان تمام روش های سرمایه گذاری و بازارهای دارایی، املاک و مستغلات یکی از قابل اعتمادترین راه‌های سرمایه‌گذاری است که می‌تواند به خوبی روی بازدهی آن به خصوص در بلند مدت حساب کرد. املاک و مستغلات یکی از بازارهای محبوب ایرانیان است اما با توجه به قیمت‌های بالای فعلی، وجه نقد بسیاری از ما به آن اندازه نیست که بتوانیم املاک یا مستغلات بخریم. صندوق املاک و مستغلات به همین دلیل به وجود آمده است. این صندوق ویژگی‌های دیگری هم دارد که در ادامه به آن‌ها خواهیم پرداخت.

صندوق املاک و مستغلات چیست؟

صندوق املاک و مستغلات که با نام اختصاری (REIT) و نام کامل (Real Estate Investment Trust) در جهان شناخته می‌شود از جمله ابزارهای مالی است که در زمینه املاک به کار می‌رود و حتی تامین‌کننده مالی آنها هم به شمار می‌رود. واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق املاک و مستغلات برای تشکیل سبد دارایی خود مانند دیگر صندوق های سرمایه گذاری اقدام به جمع آوری سرمایه‌های خرد و کلان سرمایه‌گذاران می‌کند و واحدهای سرمایه‌گذاری را به سرمایه گذاران خود ارائه می‌دهد. در واقع سرمایه‌گذاران این صندوق‌ها می‌توانند با سرمایه‌ی اندک در املاک مختلفی همانند املاک مسکونی، املاک صنعتی و املاک تجاری سرمایه‌گذاری کنند و بر اساس رشد و بازدهی این دارایی‌ها کسب سود کنند.

ساز و کار صندوق‌های املاک و مستغلات چیست؟

از توضیحاتی که در مورد ساختار صندوق املاک و مستغلات ارائه دادیم این‌طور برمی‌آید که دارایی مبتنی بر املاک و مستغلات پشتوانه هر واحد سرمایه گذاری این صندوق است. همان‌طور که می‌توان از نام این صندوق به طور مستقیم متوجه اهداف و عملکرد آن شد، فعالیت اصلی این صندوق‌ها خرید و فروش املاک و مستغلات است و از این طریق است که عایدی و بازدهی به دست آمده از این نوع سرمایه‌گذاری در ارزش واحدهای این صندوق‌ها لحاظ می‌شود. به دلیل حضور صندوق املاک و مستغلات در بورس، امکان انجام معاملات واحدهای سرمایه‌گذاری آن‌ها در بازار سهام وجود دارد. خرید اوراق بهادار شرکت‌های ساختمانی و همچنین اوراق بهادار رهنی و دریافت تسهیلات نیز از فعالیت‌های فرعی این صندوق به حساب می‌آید.

نکته؛ خرید واحدهای سرمایه گذاری صندوق املاک و مستغلات برای همه کسانی که سرمایه گذاری با پول کم برای‌شان امکان‌پذیر است، در دسترس است. اما ممکن است با خود بگوییم که داشتن چند واحد سرمایه گذاری که منجر به صاحب ملک شدن‌مان از طریق این صندوق نمی‌شود. باید گفت در حالی که باید تلاش برای افزایش واحدهای سرمایه گذاری خود در این صندوق کنیم از طرف دیگر به این نکته مهم هم توجه کنیم که سرمایه ما، هر چند کم در جایی قرار گرفته است که می‌تواند در برابر تورم عملکرد خوبی داشته باشد و ارزش پول ما را حفظ می‌کند.

ویژگی املاک خریداری شده توسط صندوق‌ها

املاکی که در سبد دارایی قرار می‌گیرند باید ویژگی‌هایی داشته باشند تا مدیر صندوق بتواند از آن‌ها در سبد دارایی صندوق املاک و مستغلات استفاده کند. به همین دلیل در ادامه به چند مورد از این ویژگی‌ها اشاره می‌کنیم:

1.املاک در صندوق باید دارای سند رسمی باشند.

2. املاک در سبد دارایی باید در ایران باشند.

3. املاک در صندوق املاک و مستغلات باید کاربری مشخص داشته باشند.

4.املاک در صندوق باید قابل انتقال به غیر باشند و همچنین کاربری مشخص داشته باشند.

5. املاک باید آزاد باشند. به این معنی که نباید در رهن و وثیقه باشند.

بازدهی صندوق املاک و مستغلات چگونه است؟

قانونی برای صندوق‌های املاک و مستغلات وجود دارد که طبق آن، همه این صندوق‌ها باید حداقل 70 درصد از دارایی‌های سبد خود را از خرید و فروش و اجاره املاک تشکیل دهند و 30 درصد باقی را به دیگری دارایی‌ها مانند صندوق درآمد ثابت و سپرده بانکی اختصاص دهند. به خاطر این ساختار در سبد دارایی، می‌توان گفت که بازدهی صندوق املاک و مستغلات در گرو رشد قیمت املاک خریداری شده و اجاره آن‌ها خواهد بود.

مزایای سرمایه گذاری در صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات

نوبت به برشمردن مزایای سرمایه گذاری در صندوق املاک و مستغلات (REIT) رسیده است و باید گفت که این صندوق از 4 مزیت اصلی برخوردار است:

تنوع املاک در سرمایه گذاری:

از مزایای اصلی سرمایه گذاری در صندوق‌های سرمایه گذاری تنوع سبد صندوق‌ها در دارایی‌هایی است که انتخاب کرده‌اند. در صندوق املاک و مستغلات هم تنوع دیده می‌شود. از مستغلات غیرمسکونی مانند مراکز خرید و هتل گرفته تا املاک مسکونی، تجاری و صنعتی در سبد دارایی این صندوق دیده می‌شود.

معافیت مالیاتی:

جالب است بدانیم که سود تقسیمی این صندوق از مالیات شرکتی معاف است.

مدیریت تخصصی:

می‌دانیم که اگر کار را به کاردان بسپاریم با خیالی آسوده‌تر می‎‌توانیم سرمایه گذاری کنیم. صندوق‌های سرمایه گذاری که از نوع سرمایه گذاری غیرمستقیم به حساب می‌آیند، این مزیت را در خود دارند که مدیریت حرفه‌ای و ارکان صندوق که به بازار املاک و مستغلات تسلط دارند در آن حضور دارند و در مورد خرید و فروش دارایی‌های سبد صندوق تصمیم می‌گیرند و عمل می‌کنند.

نقدشوندگی:

صندوق املاک و مستغلات در بازار اوراق بهادار معامله‌ می‌شوند، از این رو این دارایی نقد شوندگی بالایی دارد و سرمایه‌گذاران می‌توانند در یک روز کاری دارایی خود را به وجه نقد تبدیل کنند یا به دارایی قبلی خود اضافه کنند.

انواع صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات

صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات از سه نوع سهامی، ترکیبی و رهنی تشکیل شده است که هر کدام از انواع این صندوق ساختار ویژه خود را دارد؛

صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات ترکیبی (Hybrid REIT):

دارایی موجود در سبد این نوع صندوق شامل دارایی‌های واقعی و مستغلات و مالی می‌شود. ترکیب دارایی‌های این نوع از صندوق املاک و مستغلات باعث شده تا پسوند «ترکیبی» به نوع آن بدهند.

صندوق سهامی یا مالکیت مستغلات (Equity REIT) :

این نوع صندوق املاک و مستغلات اقدام به خرید املاک و مستغلات درآمدزا می‌کند و سپس این اموال را مدیریت می‌کند. این صندوق از خرید و نگهداری و مدیریت و همچنین ساخت و ساز کسب سود و درآمد می‌کند.

صندوق املاک و مستغلات رهنی (Mortgage REIT):

این صندوق به طور مستقیم بر املاک و مستغلات رهنی سرمایه‌گذاری می‌کند. این نوع سرمایه‌گذاری با ارائه وام به صاحب مستغلات و شرکت‌های عملیاتی مستغلات صورت می‌گیرد. سود سهام این نوع از صندوق‌های املاک و مستغلات از طریق وام‌های رهنی و اوراق بهادار به پشتوانه رهن به دست می‌آید.

نحوه ارزش گذاری املاک در صندوق املاک و مستغلات

ارزش‌گذاری صندوق املاک از سوی چند کارشناس انجام می‌شود. این کارشناسان باید رسمی بوده و کارشناس رسمی دادگستری یا مرکز وکلا باشند یا این که مشاور قوه قضاییه شده باشند.

نحوه‌ی سرمایه‌گذاری در صندوق املاک و مستغلات

صندوق املاک و مستغلات یک صندوق قابل معامله در بورس است. برای خرید صندوق‌های قابل معامله در بورس از جمله صندوق املاک و مستغلات، اولین مرحله ثبت نام در سامانه‌ی سجام و انجام تمام مراحل احراز هویت است. سپس سرمایه‌گذاران باید کد بورسی دریافت کنند تا بتوانند در این صندوق‌ها سرمایه‌گذاری کنند.

برای دریافت کد بورسی، سرمایه‌گذاران باید در یکی از کارگزاری‌های کشور ثبت نام کنند و کد بورسی دریافت کنند. در نهایت این سرمایه‌گذاران از طریق پنل کارگزاری نماد صندوق را جستجو می‌کنند در صندوق مورد نظر سرمایه‌گذاری خود را آغاز می‌کنند.