صندوق املاک و مستغلات چیست؟

از مهم‌ترین دغدغه‌های ما این است که بتوانیم در شرایط تورمی کشور کاری کنیم که ارزش پول‌مان حفظ شود. اصلا دلیل سرمایه گذاری ما و تبدیل وجوه نقدمان به دارایی دیگری مانند واحدهای سرمایه گذاری صندوق های سرمایه گذاری، سهام و طلا به جز رسیدن به اهداف مالی این است که بتوانیم قدرت دارایی‌مان را در مقابل تورم حفظ کنیم. در میان تمام زمینه‌های سرمایه گذاری و بازارهای دارایی، املاک و مستغلات یکی از قابل اعتمادترین زمینه‌های سرمایه گذاری است که می‌توان به خوبی روی آن حساب کرد. در حال حاضر با میزان ریسک بالایی که در بسیاری از بازارهای دارایی وجود دارد، بهتر است به دنبال مسیری برای سرمایه گذاری موفق و در عین حال کم ریسک بگردیم. با خود می‎‌گوییم املاک و مستغلات خوب است اما وجه نقد ما به آن اندازه نیست که بتوانیم به این بازار دارایی وارد شویم. در پاسخ این حرف باید گفت که وجود صندوق املاک و مستغلات به همین دلیل است. گرچه این صندوق ویژگی‌های دیگری هم دارد که در ادامه به آن‌ها خواهیم پرداخت.

صندوق املاک و مستغلات

همه ما می‌خواهیم از آن‎چه که قصد سرمایه گذاری در آن را داریم بیش از حد معمول بدانیم و این حق هر کدام از ماست. صندوق املاک و مستغلات نیز از این قاعده مستثنی نیست. این صندوق که با نام اختصاری (REIT) و نام کامل (Real Estate Investment Trust) در جهان شناخته می‌شود از ابزار مالی است که تامین کننده مالی املاک است. واحدهای سرمایه گذاری صندوق املاک و مستغلات برای تشکیل سبد دارایی خود مانند دیگر صندوق‌های سرمایه گذاری اقدام به جمع آوری سرمایه کم و بیشِ سرمایه گذاران می‌کند و واحدهای سرمایه گذاری یا تجاری را به سرمایه گذاران خود ارائه می‌دهد. پرتفوی این صندوق معطوف به سرمایه گذاری در دارایی‌های غیر منقول است. گفتنی است که این دارایی‌های غیرمنقول باید گواهی پایان کار معتبر و همچنین برخوردار از سند رسمی باشند و محل قرارگیری آن‌ها در ایران باشد. دارایی‌های غیر منقول می‌تواند در انواع صنعتی، ورزشی، تجاری و مسکونی باشند.

از نکات قابل توجه در مورد صندوق املاک و مستغلات این است که نوع سرمایه گذاری در آن از نوع سرمایه گذاری محدود (Closed-End Fund) است. به همین خاطر برای اقدام به خرید و فروش یا همان صدور و ابطال واحدهای سرمایه گذاری این صندوق باید طبق نظر مدیر صندوق و تحت شرایطی که در اساسنامه و امیدنامه صندوق گفته شده است، عمل کنیم.

صندوق املاک و مستغلات چگونه کار می‌کند؟

از توضیحاتی که در مورد ساختار صندوق املاک و مستغلات ارائه دادیم این‌طور برمی‌آید که دارایی مبتنی بر املاک و مستغلات پیشتوانه هر واحد سرمایه گذاری این صندوق است؛ بنابراین در پاسخ به این سوال که صندوق املاک و مستغلات چگونه کار می‌کند می‌توان گفت که دارایی‌های غیرمنقول در سبد دارایی این صندوق با جمع آوری وجوه نقد سرمایه گذاران فراهم می‌شود و سود و بازدهی حاصل از اتمام کار املاک و مستغلات موجود در صندوق در واحدهای سرمایه گذاری افراد سرمایه گذار در صندوق تقسیم می‌شود. همان‌طور که می‌توان از نام این صندوق به طور مستقیم متوجه اهداف و عملکرد آن شد، فعالیت اصلی آن خرید و فروش املاک و مستغلات است و از این طریق است که عایدی و بازدهی به دست آمده از این نوع سرمایه گذاری را در ارزش واحدهای سرمایه گذاری خود لحاظ می‌کند. گفتنی است که به دلیل حضور صندوق املاک و مستغلات در بورس امکان انجام معاملات واحدهای سرمایه گذاری آن در بازار سهام وجود دارد. خرید اوراق بهادار شرکت‌های ساختمانی و همچنین اوراق بهادار رهنی و دریافت تسهیلات نیز از فعالیت‌های فرعی این صندوق به حساب می‌آید.

نکته؛ خرید واحدهای سرمایه گذاری صندوق املاک و مستغلات برای همه کسانی که سرمایه گذاری با پول کم برای‌شان امکان‌پذیر است، در دسترس است. اما ممکن است با خود بگوییم که داشتن چند واحد سرمایه گذاری که منجر به صاحب ملک شدن‌مان از طریق این صندوق نمی‌شود. باید گفت در حالی که باید تلاش برای افزایش واحدهای سرمایه گذاری خود در این صندوق کنیم از طرف دیگر به این نکته مهم هم توجه کنیم که سرمایه ما – هر چند کم – در جایی قرار گرفته است که با تورم برابری می‌کند و همان میزان ارزش پول ما را حفظ می‌کند.

ویژگی های صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات

هر کدام از صندوق‌های سرمایه گذاری دارای ویژگی‌هایی هستند و به خاطر تمایزات در ویژگی‌ها است که هر کدام از ما به نوعی از انواع این صندوق‌ها برای سرمایه گذاری تمایل پیدا می‌کنیم. صندوق املاک و مستغلات از دو ویژگی اصلی برخوردار است؛

1. اشاره کردیم که سود حاصل از سرمایه گذاری در این صندوق میان سرمایه گذاران تقسیم می‌شود. این تقسیم سود می‌تواند به صورت ماهانه، سالانه و یا فصلی انجام شود. بر اساس قوانین 90 درصد از عایدی دارایی غیرمنقولِ حاصل از سرمایه گذاری‌های صندوق، به سرمایه گذاران ارائه می‌شود.

2. در سبد صندوق دارایی‌هایی مانند زمین، فروشگاه، برج و دیگر دارایی‌ها مدیریت می‌شود.

مزایای سرمایه گذاری در صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات

نوبت به برشمردن مزایای سرمایه گذاری در صندوق املاک و مستغلات (REIT) رسیده است و باید گفت که این صندوق از 4 مزیت اصلی برخوردار است؛

1. تنوع در سرمایه گذاری؛ از ویژگی‌های اصلی سرمایه گذاری در صندوق‌های سرمایه گذاری تنوع سبد صندوق‌ها در دارایی‌هایی است که انتخاب کرده‌اند. در صندوق املاک و مستغلات هم تنوع دیده می‌شود. از مستغلات غیر مسکونی مانند مراکز خرید و هتل گرفته تا املاک مسکونی، تجاری و صنعتی در سبد دارایی این صندوق دیده می‌شود.

2. معافیت مالیاتی؛ جالب است بدانیم که سود تقسیمی این صندوق از مالیات شرکتی معاف است.

3. مدیریت تخصصی؛ می‌دانیم که اگر کار را به کاردان بسپاریم با خیالی آسوده‌تر می‎‌توانیم سرمایه گذاری کنیم. صندوق‌های سرمایه گذاری که از نوع سرمایه گذاری غیر مستقیم به حساب می‌آیند این مزیت را در خود دارند که مدیریت حرفه‌ای و ارکان صندوق که به بازار املاک و مستغلات تسلط دارند در آن حضور دارند و در مورد خرید و فروش دارایی‌های سبد صندوق تصمیم می‌گیرند و عمل می‌کنند.

4. نقدشوندگی؛ اگر سهام صندوق املاک و مستغلات موردنظر در بورس اوراق بهادار قرار گرفته باشد، در معاملات بازار از نقدشوندگی بالایی برخوردار است.

انواع صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات

صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات از سه نوع سهامی، ترکیبی و رهنی تشکیل شده است که هر کدام از انواع این صندوق ساختار ویژه خود را دارد؛

· صندوق‌های سرمایه گذاری املاک و مستغلات ترکیبی (Hybrid REIT)؛ دارایی در سبد این نوع صندوق شامل دارایی‌های واقعی و مستغلات و مالی و همچنین ملکی می‌شود. ترکیب دارایی‌های این نوع از صندوق املاک و مستغلات باعث شده تا پسوند «ترکیبی» به نوع آن بدهند.

· صندوق سهامی یا مالکیت مستغلات (Equity REIT)؛ این نوع از صندوق املاک و مستغلات اقدام به خرید املاک و مستغلات درآمدزا می‌کند و سپس این اموال را مدیریت می‌کند. این صندوق از خرید و نگهداری و مدیریت و همچنین ساخت و ساز کسب سود و درآمد می‌کند.

صندوق املاک و مستغلات رهنی (Mortgage REIT)؛ این صندوق به طور مستقیم بر املاک و مستغلات رهنی سرمایه گذاری می‌کند. این نوع سرمایه گذاری با ارائه وام به صاحب مستغلات و شرکت‌های عملیاتی مستغلات صورت می‌گیرد. سود سهام این نوع از صندوق‌های املاک و مستغلات از طریق وام‌های رهنی و اوراق بهادار به پشتوانه رهن به دست می‌آید. ممکن است این سوال برای عده ای پیش بیاید که چه تفاوتی میان صندوق املاک و مستغلات و صندوق زمین و ساختمان وجود دارد؟ پاسخ این سوال را به طور کامل خواهیم داد.

تفاوت صندوق املاک و مستغلات و صندوق زمین و ساختمان

اول از همه باید این خبر خوب را به تمام سرمایه گذاران داد که تا آینده نزدیک هر دو نوع صندوق املاک و مستغلات و صندوق زمین و ساختمان وارد بازار سهام می‌شوند و می‌توانیم نمادهای‌شان را در تابلوهای بورس ببینیم. در مورد تفاوت این دو نوع صندوق باید گفت که یکی از آن‌ها بیش‌تر ماهیت شرکتی دارد و دیگری ماهیت تامین مالی. به عنوان مثال صندوق زمین و ساختمان پروژه محور است. زمانی که قرار است یک پروژه مانند یک مجتمع تجاری یا اداری و یا مجموعه‌ای مسکونی با متراژ بسیار بالا ساخته شود، صندوق زمین و ساختمان برای تامین مالی پروژه با فروش سهام پروژه از طریق بورس اقدام به جمع آوری سرمایه برای انجام پروژه از سرمایه گذاران متقاضی می‌کند؛ بنابراین صندوق زمین و ساختمان ماهیت متمایل به تامین مالی دارد.

نوع فعالیت صندوق زمین و ساختمان

گفتنی است که فعالیت صندوق زمین و ساختمان هم تفاوت‌هایی دارد. به عنوان مثال نوعی از فعالیت این صندوق به این شکل است که بعد از جمع آوری سرمایه و ساخت و تمام شدن پروژه، سهم هر سرمایه گذار داده می‌شود و صندوق بسته می‌شود.

ماهیت و نوع فعالیت صندوق املاک و مستغلات

این صندوق با Real State Investment Trust شناخته می‌شوند، ماهیتی شرکتی دارند. به این معنی که فعالیت‌شان نامحدود است و مانند صندوق زمین و ساختمان قرار بر این نیست که بعد از اتمام پروژه، بسته شوند و یا به عبارتی فعالیت‌شان تمام شود. فعالیت صندوق املاک و مستغلات بیش‌تر تمایل به بهره‌برداری دارد. در مقایسه با صندوق املاک و مستغلات، باید گفت که صندوق زمین و ساختمان در بازار دارایی فعال است و بیش‌تر با ساخت و خرید و فروش آن‌چه که با سرمایه افراد سرمایه گذار ساخته است فعالیت می‌کند. ای در حالی است که صندوق املاک و مستغلات به جای فروش و خرید به بهره‌برداری می‌پردازد. به عنوان مثال این صندوق به خرید مجمتع‌ها با متراژ بالا می‌پردازد و با اجاره آن سود به دست می‌آورد. به این معنی که صندوق املاک و مستغلات بیش‌تر در خرید و اجاره فعال است. می‌توان گفت که این صندوق با انجام خرید مجتمع‌ها در بازار دارایی هم فعالیت دارد.

هدف اصلی صندوق املاک و مستغلات

از مهم‌ترین اهداف تشکیل صندوق املاک و مستغلات سر و سامان دادن به وضعیت اجاره‌دهی واحدهای تجاری و مسکونی در ابعاد بزرگ است. حضور این صندوق در جایگاه اجاره داری می‌توان امیدوار بود که از نوسانات میزان اجاره‌ها تا اندازه قابل توجه‌ای جلوگیری می‌شود. در قسمت خرید واحدها هم صندوق املاک و مستغلات می‌تواند با خرید واحدها در واقع تقاضا را تامین کند و آن‌ها را به طور مناسب به عرضه برساند.