صندوق املاک و مستغلات چیست؟

از مهم‌ترین دغدغه‌های ما این است که بتوانیم در شرایط تورمی کشور کاری کنیم که ارزش پول‌مان حفظ شود. اصلا دلیل سرمایه گذاری ما و تبدیل وجوه نقدمان به دارایی دیگری مانند واحدهای سرمایه گذاری صندوق های سرمایه گذاری، سهام و طلا به جز رسیدن به اهداف مالی این است که بتوانیم قدرت دارایی‌مان را در مقابل تورم حفظ کنیم. در میان تمام زمینه‌های سرمایه گذاری و بازارهای دارایی، املاک و مستغلات یکی از قابل اعتمادترین زمینه‌های سرمایه گذاری است که می‌توان به خوبی روی آن حساب کرد. املاک و مستغلات یکی از بازارهای محبوب ایرانیان است اما با توجه به قیمت‌های بالای فعلی، وجه نقد بسیاری از ما به آن اندازه نیست که بتوانیم املاک یا مستغلات بخریم. صندوق املاک و مستغلات به همین دلیل به وجود آمده است. این صندوق ویژگی‌های دیگری هم دارد که در ادامه به آن‌ها خواهیم پرداخت.

صندوق املاک و مستغلات چیست؟

صندوق املاک و مستغلات که با نام اختصاری (REIT) و نام کامل (Real Estate Investment Trust) در جهان شناخته می‌شود از جمله ابزارهای مالی است که در زمینه املاک به کار می‌رود و حتی تامین‌کننده مالی آنها هم به شمار می‌رود. واحدهای سرمایه گذاری صندوق املاک و مستغلات برای تشکیل سبد دارایی خود مانند دیگر صندوق‌های سرمایه گذاری اقدام به جمع آوری سرمایه‌های خرد و کلان سرمایه گذاران می‌کند و واحدهای سرمایه گذاری را به سرمایه گذاران خود ارائه می‌دهد.

صندوق املاک و مستغلات چگونه کار می‌کند؟

از توضیحاتی که در مورد ساختار صندوق املاک و مستغلات ارائه دادیم این‌طور برمی‌آید که دارایی مبتنی بر املاک و مستغلات پشتوانه هر واحد سرمایه گذاری این صندوق است؛ بنابراین در پاسخ به این سوال که صندوق املاک و مستغلات چگونه کار می‌کند می‌توان گفت که دارایی‌های غیرمنقول در سبد دارایی این صندوق با جمع آوری وجوه نقد سرمایه گذاران فراهم می‌شود و سود و بازدهی حاصل از اتمام کار املاک و مستغلات موجود در صندوق در واحدهای سرمایه گذاری افراد سرمایه گذار در صندوق تقسیم می‌شود.

همان‌طور که می‌توان از نام این صندوق به طور مستقیم متوجه اهداف و عملکرد آن شد، فعالیت اصلی آن خرید و فروش املاک و مستغلات است و از این طریق است که عایدی و بازدهی به دست آمده از این نوع سرمایه گذاری در ارزش واحدهای سرمایه گذاری آن لحاظ می‌شود. به دلیل حضور صندوق املاک و مستغلات در بورس، امکان انجام معاملات واحدهای سرمایه گذاری آن در بازار سهام وجود دارد. خرید اوراق بهادار شرکت‌های ساختمانی و همچنین اوراق بهادار رهنی و دریافت تسهیلات نیز از فعالیت‌های فرعی این صندوق به حساب می‌آید.

نکته؛ خرید واحدهای سرمایه گذاری صندوق املاک و مستغلات برای همه کسانی که سرمایه گذاری با پول کم برای‌شان امکان‌پذیر است، در دسترس است. اما ممکن است با خود بگوییم که داشتن چند واحد سرمایه گذاری که منجر به صاحب ملک شدن‌مان از طریق این صندوق نمی‌شود. باید گفت در حالی که باید تلاش برای افزایش واحدهای سرمایه گذاری خود در این صندوق کنیم از طرف دیگر به این نکته مهم هم توجه کنیم که سرمایه ما، هر چند کم در جایی قرار گرفته است که می‌تواند در برابر تورم عملکرد خوبی داشته باشد و ارزش پول ما را حفظ می‌کند.

خرید متری زمین در بورس

از جمله امکاناتی که به دلیل حضور صندوق املاک و مستغلات در بورس به وجود آمده، این است که می‌توان با خرید واحدهای سرمایه گذاری این صندوق، اقدام به خرید متری زمین در بورس کرد. ممکن است این سوال مطرح شود که قیمت هر متر زمین در ساختمان‌ها و پروژه‌ها، متفاوت از هم است. بنابراین چطور می‌توان محاسبه متر زمین در بورس را انجام داد؟ در پاسخ باید گفت که خرید متری زمین در بورس به این شکل انجام می‌شود که سهام یا واحد سرمایه گذاری بر اساس ارزش یک واحد ساختمانی، قیمت‌گذاری می‌شود و محاسبه بر اساس آن انجام می‌شود.

ویژگی‌های صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات

هر کدام از صندوق‌های سرمایه گذاری دارای ویژگی‌هایی هستند و به دلیل تمایزات در این ویژگی‌ها است که ما یکی از انواع این صندوق‌ها را برای سرمایه گذاری انتخاب می‌کنیم. صندوق املاک و مستغلات از یک ویژگی اصلی برخوردار است؛ یکی این که سود حاصل از سرمایه گذاری در این صندوق میان سرمایه گذاران تقسیم می‌شود. این تقسیم سود می‌تواند به صورت ماهانه، سالانه و یا فصلی انجام شود. بر اساس قوانین 90 درصد از عایدی دارایی غیرمنقولِ حاصل از سرمایه گذاری‌های صندوق، به سرمایه گذاران ارائه می‌شود. در سبد صندوق، دارایی‌هایی مانند زمین، فروشگاه، برج و دیگر دارایی‌ها مدیریت می‌شود.

مزایای سرمایه گذاری در صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات

نوبت به برشمردن مزایای سرمایه گذاری در صندوق املاک و مستغلات (REIT) رسیده است و باید گفت که این صندوق از 4 مزیت اصلی برخوردار است:

تنوع املاک در سرمایه گذاری:

از مزایای اصلی سرمایه گذاری در صندوق‌های سرمایه گذاری تنوع سبد صندوق‌ها در دارایی‌هایی است که انتخاب کرده‌اند. در صندوق املاک و مستغلات هم تنوع دیده می‌شود. از مستغلات غیرمسکونی مانند مراکز خرید و هتل گرفته تا املاک مسکونی، تجاری و صنعتی در سبد دارایی این صندوق دیده می‌شود.

معافیت مالیاتی:

جالب است بدانیم که سود تقسیمی این صندوق از مالیات شرکتی معاف است.

مدیریت تخصصی:

می‌دانیم که اگر کار را به کاردان بسپاریم با خیالی آسوده‌تر می‎‌توانیم سرمایه گذاری کنیم. صندوق‌های سرمایه گذاری که از نوع سرمایه گذاری غیرمستقیم به حساب می‌آیند، این مزیت را در خود دارند که مدیریت حرفه‌ای و ارکان صندوق که به بازار املاک و مستغلات تسلط دارند در آن حضور دارند و در مورد خرید و فروش دارایی‌های سبد صندوق تصمیم می‌گیرند و عمل می‌کنند.

نقدشوندگی:

اگر سهام صندوق املاک و مستغلات موردنظر در بورس اوراق بهادار قرار گرفته باشد، در معاملات بازار از نقدشوندگی بالایی برخوردار است.

انواع صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات

صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات از سه نوع سهامی، ترکیبی و رهنی تشکیل شده است که هر کدام از انواع این صندوق ساختار ویژه خود را دارد؛

صندوق‌های سرمایه گذاری املاک و مستغلات ترکیبی (Hybrid REIT):

دارایی موجود در سبد این نوع صندوق شامل دارایی‌های واقعی و مستغلات و مالی و همچنین ملکی می‌شود. ترکیب دارایی‌های این نوع از صندوق املاک و مستغلات باعث شده تا پسوند «ترکیبی» به نوع آن بدهند.

صندوق سهامی یا مالکیت مستغلات (Equity REIT) :

این نوع صندوق املاک و مستغلات اقدام به خرید املاک و مستغلات درآمدزا می‌کند و سپس این اموال را مدیریت می‌کند. این صندوق از خرید و نگهداری و مدیریت و همچنین ساخت و ساز کسب سود و درآمد می‌کند.

صندوق املاک و مستغلات رهنی (Mortgage REIT):

این صندوق به طور مستقیم بر املاک و مستغلات رهنی سرمایه گذاری می‌کند. این نوع سرمایه گذاری با ارائه وام به صاحب مستغلات و شرکت‌های عملیاتی مستغلات صورت می‌گیرد. سود سهام این نوع از صندوق‌های املاک و مستغلات از طریق وام‌های رهنی و اوراق بهادار به پشتوانه رهن به دست می‌آید. ممکن است این سوال برای عده‌ای پیش بیاید که چه تفاوتی میان صندوق املاک و مستغلات و صندوق زمین و ساختمان وجود دارد؟ پاسخ این سوال را به طور کامل خواهیم داد.

ویژگی املاک خریداری شده توسط صندوق‌ها

املاکی که در سبد دارایی قرار می‌گیرند باید ویژگی‌هایی داشته باشند. به همین دلیل در ادامه به چند مورد از این ویژگی‌ها اشاره می‌کنیم:

1.املاک در صندوق باید دارای سند رسمی باشند.

2. املاک در سبد دارایی باید در ایران باشند.

3. املاک در صندوق املاک و مستغلات باید کاربری مشخص داشته باشند.

4.املاک در صندوق باید قابل انتقال به غیر باشند و همچنین کاربری مشخص داشته باشند.

5. املاک باید آزاد باشند. به این معنی که نباید در رهن و وثیقه باشند.

ویژگی‌های دارایی در صندوق املاک و مستغلات

جالب است بدانیم که دارایی صندوق املاک و مستغلات دارای ویژگی‌هایی است که هر سرمایه‌گذار باید هنگام ورود به آن و خرید واحدهای سرمایه گذاری این صندوق به آن ویژگی‌ها آگاه باشد.

اولین مورد این است که سبد دارایی این صندوق معطوف به سرمایه گذاری در دارایی‌های غیرمنقول است. دوم آن که این دارایی‌های غیرمنقول باید گواهی پایان کار معتبر داشته و همچنین از سند رسمی برخوردار باشند و محل قرارگیری آن‌ها نیز در ایران باشد. سوم، دارایی‌های غیرمنقول می‌تواند در انواع صنعتی، ورزشی، تجاری و مسکونی باشند.

بازدهی صندوق املاک و مستغلات

قانونی برای صندوق‌های املاک و مستغلات وجود دارد که طبق آن، همه این صندوق‌ها باید 70 درصد از دارایی‌های سبد خود را از خرید و فروش و اجاره املاک تشکیل دهند و 30 درصد باقی را به دیگری دارایی‌ها مانند صندوق درآمد ثابت و سپرده بانکی اختصاص دهند. به خاطر این ساختار در سبد دارایی، می‌توان گفت که بازدهی صندوق املاک و مستغلات در زمان رشد قیمت مسکن قابل توجه است.

نحوه ارزش گذاری املاک در صندوق املاک و مستغلات

ارزش‌گذاری صندوق املاک از سوی چند کارشناس انجام می‌شود. این کارشناسان باید رسمی بوده و کارشناس رسمی دادگستری یا مرکز وکلا باشند یا این که مشاور قوه قضاییه شده باشند.

چطور صندوق املاک و مستغلات خرید کنیم؟

با تمام چیزهایی که در اینجا گفتیم، حالا می‌خواهیم به این پرسش پاسخ دهیم که چطور صندوق املاک و مستغلات بخریم. در ادامه به این سوال نیز پاسخ خواهیم داد.

مهم ترین نماد املاک مستغلات

تاکنون دو صندوق املاک و مستغلات در کشور وجود دارند. این دو صندوق هر دو قابل معامله در بورس هستند. نماد این دو صندوق ارزش مسکن و دانیک است. صندوق اول در آبان 1401 و صندوق دوم در مهر 1402 تشکیل شده‌اند.

مراحل خرید کردن از صندوق املاک و مستغلات

برای خرید صندوق املاک و مستغلات باید کد بورسی داشته باشید. پس از کسب کد بورسی، می‌توانید از طریق کارگزاری‌ها نماد مربوط به آنها را در بورس انتخاب کرده و خرید کنید.

تفاوت صندوق املاک و مستغلات و صندوق زمین و ساختمان

در مورد تفاوت این دو نوع صندوق باید گفت که یکی از آن‌ها بیش‌تر ماهیت شرکتی دارد و دیگری ماهیت تامین مالی. به عنوان مثال صندوق زمین و ساختمان پروژه محور است. زمانی که قرار است یک پروژه مانند یک مجتمع تجاری یا اداری و یا مجموعه‌ای مسکونی با متراژ بسیار بالا ساخته شود، صندوق زمین و ساختمان برای تامین مالی پروژه با فروش سهام پروژه از طریق بورس اقدام به جمع آوری سرمایه برای انجام پروژه از سرمایه گذاران متقاضی می‌کند؛ بنابراین صندوق زمین و ساختمان ماهیت متمایل به تامین مالی دارد.

نوع فعالیت صندوق زمین و ساختمان

فعالیت صندوق زمین و ساختمان هم تفاوت‌هایی دارد. به عنوان مثال نوعی از فعالیت این صندوق به این شکل است که بعد از جمع آوری سرمایه و ساخت و تمام شدن پروژه، سهم هر سرمایه گذار داده می‌شود و صندوق بسته می‌شود.

ماهیت و نوع فعالیت صندوق املاک و مستغلات

این صندوق با Real State Investment Trust شناخته می‌شوند، ماهیتی شرکتی دارند. به این معنی که فعالیت‌شان نامحدود است و مانند صندوق زمین و ساختمان قرار بر این نیست که بعد از اتمام پروژه، بسته شوند و یا به عبارتی فعالیت‌شان تمام شود.

فعالیت صندوق املاک و مستغلات بیش‌تر تمایل به بهره‌برداری دارد. در مقایسه با صندوق املاک و مستغلات، باید گفت که صندوق زمین و ساختمان در بازار دارایی فعال است و بیش‌تر با ساخت و خرید و فروش آن‌چه که با سرمایه افراد سرمایه گذار ساخته است، فعالیت می‌کند. این در حالی است که صندوق املاک و مستغلات به جای فروش و خرید به بهره‌برداری می‌پردازد.

به عنوان مثال این صندوق به خرید مجمتع‌ها با متراژ بالا می‌پردازد و با اجاره آن سود به دست می‌آورد. به این معنی که صندوق املاک و مستغلات بیش‌تر در خرید و اجاره فعال است. می‌توان گفت که این صندوق با انجام خرید مجتمع‌ها در بازار دارایی هم فعالیت دارد.