در قیمت گذاری ملک و ساختمان به چه عواملی توجه کنیم؟

تهیه یک واحد مسکونی مناسب یکی از بزرگترین نیازهای مصرفی یک خانوار به شمار می‌آید. خانوارها هنگامی که برای خرید واحد مسکونی مورد نیاز خود به مشاورین املاک مراجعه می‌کنند، مشاور املاک قیمتی را به آن‌ها پیشنهاد می‌دهد اما خانوارها نمی‌دانند این قیمت چگونه محاسبه شده است.

با استفاده از نکاتی، خانوارها می‌توانند از نحوه قیمت‌گذاری این واحد‌های مسکونی مطلع باشند و سپس قیمت پیشنهادی مشاور املاک را با قیمت تقریبی که خود بدست آورده‌اند، مقایسه نمایند و در نهایت بهترین روش برای سرمایه گذاری در ملک یا مسکن را انتخاب کنند.

عوامل موثر بر قیمت واحد مسکونی

هر واحد مسکونی بنا به شرایط خود قیمت متفاوتی دارد. هرکدام از این عوامل باعث می‌شود قیمت ملک بالا یا پایین برود. در ادامه به بررسی این عوامل می‌پردازیم و به مزایا و معایب سرمایه گذاری در مسکن می پردازیم.

دسترسی ملک

دسترسی را شاید بتوان یکی از عوامل بسیار تاثیر‌گذار در قیمت‌گذاری یک ملک در نظر گرفت. این ویژگی در شهرهای بزرگ و مخصوصا شهر تهران که ترافیک در آن زیاد است، تاثیر‌گذاری بالاتری دارد.

مکان‌های آموزشی، درمانی و رفاهی

مکان‌های آموزشی، درمانی و رفاهی جزو نیازهای اساسی خانوارها محسوب می‌شوند. به همین دلیل واحد مسکونی که به این مکان‌ها دسترسی بیشتری داشته باشد نسبت به سایر واحد‌های مشابه قیمت بالاتری در بازار خواهد داشت. اما گاهی اوقات مشاورین املاک چنین واحد‌هایی را با واحدهایی که به این گونه مکان‌ها دسترسی ندارند به صورت یکسان قیمت گذاری می‌کنند. در نتیجه خانوارها باید مراقب این گونه قیمت‌گذاری‌ها باشند.

منطقه قرار گیری ملک مورد نظر

گاهی اوقات اتفاقات عجیبی در قیمت گذاری واحدهای مسکونی اتفاق می‌افتد. برخی از مشاورین املاک واحدی که مثلا در منطقه 2 تهران است را با یک واحد مسکونی که در سایر مناطق قرار گرفته را به صورت مشابه قیمت‌گذاری می‌کنند. این کار کاملا اشتباه است، زیرا قیمت زمینی که یک واحد مسکونی بر روی آن ساخته می‌شود در مناطق مختلف قیمت متفاوتی دارد، در نتیجه قیمت تمام شده واحد مسکونی نیز متفاوت خواهد بود.

قدرالسهم چیست و چه اهمیتی دارد؟

به مقدار سهم هر واحد مسکونی از زمینی که یک ساختمان بر آن بنا شده است، قدرالسهم می‌گویند. قدرالسهم در قیمت‌گذاری واحد مسکونی بسیار مهم است زیرا هرچقدر که قدرالسهم واحد ساختمانی بالاتر باشد، قیمت بالاتری برای آن در نظر گرفته می‌شود و آینده ‌دار‌تر است.

خانوارها باید توجه داشته باشند واحدهایی که قدرالسهم بالاتری دارند برای سرمایه‌گذاری مناسب‌تر هستند. تاثیر قدرالسهم درقیمت واحد‌های ساختمانی که 2 تا 3 واحدی هستند حدود 5 تا 10 درصد بالاتر از واحد‌های ساختمان‌هایی است که واحد‌های بیشتری دارند.

موقعیت جغرافیایی

آپارتمان‌های شمالی و جنوبی از لحاظ قیمت با یکدیگر تفاوت دارند. در بازار املاک اگر دو واحد مسکونی کاملا مشابه باشند، آپارتمانی که جنوبی است 5 تا 7 درصد گران‌تر از آپارتمان شمالی قیمت گذاری می‌شود.

طبقه قرارگیری واحد مسکونی

در یک ساختمان واحد‌های هر طبقه قیمت متفاوتی دارند. در واقع، واحد‌هایی که در طبقات بالا هستند نسبت به واحد‌هایی که در طبقات پایین قرار دارند، قیمت بیشتری دارند. این اختلاف قیمت به ازای هر طبقه 2 تا 3 درصد در بازار محاسبه می‌شود. البته داشتن آسانسور در چنین بناهایی لازم است.

دارا بودن پارکینگ

با توجه به افزایش تعداد خودروها در سطح شهر داشتن پارکینگ خودرو در هر واحدی بسیار با اهمیت است. واحدهای ساختمانی که دارای پارکینگ هستند قیمت بیشتری دارند. هر متر مربع از پارکینگ ساختمان حدودا 50 درصد هر متر مربع از واحد مسکونی در بازار ارزش گذاری می‌شود.

دارا بودن انباری

علاوه بر پارکینگ، هر واحد ساختمانی به انباری نیز نیاز دارد. نداشتن انباری در واحد مسکونی باعث می‌شود مشکلاتی برای ساکنان آن واحد مسکونی ایجاد شود. هر متر مربع انباری در هر واحد ساختمانی حدودا 35 درصد از قیمت هر مترمربع از آن واحد مسکونی ارزش دارد. به همین دلیل یک منزل مسکونی که دارای انباری باشد، قیمت بالاتری در بازار دارد.

مصالح ساختمانی

از دیگر شرایطی که بر قیمت هر واحد مسکونی بسیار تاثیر‌ می‌گذارد، مصالح ساختمانی به کار برده شده در ساخت آن است. برخی از ساختمان‌ها برای ساخت، از مصالح درجه یک استفاده شده است در نتیجه قیمت تمام شده آن‌ها بالاتر از واحدهایی است که از مصالح با کیفیت پایین‌تر استفاده شده باشد.

سن بنا

توجه داشته باشید که سن بنا اگر بالاتر از 15 سال باشد قیمت آن نسبت به واحد‌های دیگر بسیار پایین‌تر است زیرا این گونه واحد‌ها را در بازار به عنوان کلنگی در نظر می‌گیرند. اما واحد‌هایی که کلید نخورده هستند نسبت به واحد‌های دیگر در یک محله که وضعیت مشابهی دارند دارای قیمت بالاتری هستند زیرا هیچ گونه هزینه تعمیر و نوسازی ندارند.