قیمت خانه در کدام شهرها بیشتر رشد کرده است؟

مساله خریدن خانه و قیمت آن همیشه یکی از دغدغه‌های اصلی خانوارها بوده است. این دغدغه گاهی شکل مصرفی داشته و افراد قصد خرید خانه داشته‌اند تا از اجاره‌نشینی خلاص شوند یا خانواده جدیدی تشکیل دهند و گاهی هم هدف افراد از خرید خانه سرمایه گذاری و بهره‌مند شدن از رشد قیمت آن در طول زمان بوده است.

اما یک سوال مهم در اینجا پیش می‌آید: قیمت مسکن در تهران به عنوان پایتخت بیشتر رشد کرده یا در شهرهای دیگر کشور؟ برای جواب دادن به این سوال که برای بسیاری از فعالان بازار مسکن و سایر خانوارها با اهمیت است، ابتدا به بررسی رشد قیمت مسکن در دوره‌های زمانی مختلف می‌پردازیم.

برای این منظور بازه زمانی را به چهار دوره از سال 1384 تا 1390، از سال 1390 تا 1394، از سال 1394 تا 1397 و از سال 1397 تاکنون تقسیم می‌کنیم. نتایج این دوره‌ها بر بازار مسکن و قیمت خانه را نیز شرح خواهیم داد.

رشد قیمت مسکن از سال 1384 تا سال 1390

از فصل بهار سال 1384 تا فصل بهار سال 1390 دوره زمانی بود که شوک نفتی وجود نداشت و تحریم‌های کشورهای بزرگ بر ایران بصورت کاملا جدی اعمال نشده بود. به همین دلیل است که این دوره زمانی برای بررسی رشد قیمت مسکن بسیار با اهمیت است.

در این دوره زمانی قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران حدودا 3.4 برابر شده است. این رشد قیمت مسکن در تهران بالاترین رشد در میان شهر‌های مختلف کشور در این دوره زمانی بوده است.

از طرفی قیمت مسکن در یاسوج در این بازه زمانی رشد خاصی نداشت و تنها حدود یک درصد به قیمت آن اضافه شد که کمترین رشد قیمتی در میان شهرهای مختلف کشور در بازه فوق به حساب می‌آید.

نکته جالب در این میان رشد شدید قیمت خانه در اراک، قم و یزد است که همگی پس از تهران بیشترین رشد قیمت را در بازه زمانی 1384 تا 1390 داشته‌اند.

وضعیت مسکن در دوره قبل از برجام و دوران شوک نفتی

این دوره زمانی بود که شوک افزایش قیمت نفت اتفاق افتاد. بیشترین درآمدهای نفتی عاید کشور در همین دوره یعنی در فاصله سال‌های 1390 تا 1394 حاصل شد. این دوره برای بررسی قیمت مسکن در کشور اهمیت دارد.

در این دوره زمانی، رشد قیمت مسکن نسبت به دوره قبل کمتر شد، هرچند دوره آن نیز نسبت به دوره قبلی کوتاه‌تر است. در این دوره زمانی که از بهار سال 1390 تا بهار سال 1394 را در بر می‌گیرد، قیمت مسکن در تهران، شیراز، همدان، اراک و قم حدودا 1.9 برابر شد و بیشترین رشد قیمت را در این بازه زمانی داشتند.

شهرهای یزد، یاسوج و ایلام نیز شهرهایی بودند که در این بازه زمانی کمترین رشد قیمتی داشتند و در این سال‌ها قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در آنها تقریبا 1.5 برابر شده بود.

وضعیت مسکن در دوره پسا برجام

این دوره زمانی مورد بررسی از فصل بهار سال 1394 شروع می‌شود و تا فصل بهار سال 1397 ادامه می‌یابد. در این دوره زمانی مهمترین اتفاق امضا شدن برجام بود و در پی آن بخش بزرگی از تحریم‌های کشور برداشته شدند.

قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران در دوره پسا تحریم که در اینجا تقریبا 3 سال در نظر گرفته‌ایم، 3.1 برابر شد که بیشترین رشد قیمتی در میان شهرهای مختلف کشور بوده است. شهرهای یاسوج، خرم آباد و زاهدان همگی با حدودا 2.2 برابر شدن قیمت مسکن در این بازه زمانی کمترین رشد قیمتی در میان شهرهای ایران را داشتند.

پیشتاز قیمت مسکن در دوره شکست برجام

این دوره مورد بررسی که از بهار سال 1397 تا بهار سال 1400 را در برمی‌گیرد، بیشترین دوره زمانی از نظر رشد قیمت مسکن بوده است. در این دوره به دلیل اعمال تحریم‌های نفتی و عدم ورود دلار‌های حاصل از فروش نفت به سیستم اقتصادی کشور تورم شدیدی در کشور اتفاق افتاد. مهم‌تر از تحریم فروش نفت در این برهه‌ی تاریخی تحریم سیستم بانکی کشور بود که کل اقتصاد کشور را درگیر خود کرد.

با توجه به این تورم بسیار شدید در کشور، قیمت هر مترمربع مسکن در شهر گرگان 7.2 برابر شده است که بیشترین رشد قیمتی در میان شهرهای مختلف کشور را داشته است. علاوه بر گرگان شهر مشهد نیز با 6.8 برابر شدن قیمت هر مترمربع مسکن، رتبه دوم رشد قیمت مسکن در شهرهای مرکز استان کشور را داشته است.

نکته جالب این است که اتفاقا در این دوره پایتخت یعنی شهر تهران رشدی به اندازه شهرهای کوچک‌تر نداشته است. قیمت هر متر مسکن در پایتخت در دوره زمانی بالا، 5.2 برابر شده است که جزو کم‌رشدترین شهرهای کشور بوده است.

این به معنای آن است که رشد قیمت خانه در شهرستان‌ها در سال‌های اخیر به مراتب بیشتر از تهران بوده است. کمترین رشد قیمت مسکن در این دوره زمانی نیز متعلق به شهرهای سنندج و قزوین بوده است که به ترتیب هر متر مربع خانه در آنها 4.6 و 4.9 برابر شد.

عوامل موثر بر قیمت مسکن

قیمت مسکن به عواملی همچون قیمت زمین، قیمت مصالح ساختمانی و هزینه دستمزد نیروی کار بستگی دارد. در دوره پسا تحریم که آمریکا یک طرفه از آن خارج شد به دلیل افزایش قیمت دلار در کشور، تورم رشد بسیار زیادی کرد.

به دلیل وجود تورم در این بازه زمانی، قیمت زمین و نیروی کار نیز به صورت افسار گسیخته افزایش قیمت پیدا کردند. از سوی دیگر، قیمت مصالح که یکی از مولفه‌های اصلی ساخت مسکن است، در یک بازه زمانی کوتاه به یکباره رشد زیادی را تجربه کرد.

جمع بندی

در این مطلب قیمت مسکن در تهران و سایر شهرهای ایران مورد بررسی قرار گرفت. این بررسی در دوره‌های زمانی متفاوتی صورت گرفت تا دقیق‌تر ببینیم در ادوار مختلف چه اتفاقی بر سر مسکن در شهرهای مختلف کشور آمده است.

با توجه به دوره‌های مورد بررسی مشخص شد که در دوره پسا تحریم از سال 1397 تا سال 1400 بیشترین رشد قیمتی مسکن اتفاق افتاده است. به علاوه داده‌ها نشان می‌دهند که در فاصله سال‌های 1384 تا 1397 رشد قیمتی مسکن در تهران یا بیشتر از شهرهای دیگر بوده یا حداقل رشد چشمگیری داشته، اما در دوره پسا تحریم رشد قیمتی شهر تهران از بسیاری از شهر‌ها پایین‌تر بوده است.

این یعنی سرمایه گذاری در مسکن در شهر تهران در دوره پسابرجام سود کمتری نسبت به بسیاری از شهرها برای سرمایه گذاران داشته است. به نظر می‌رسد فرصت‌های سرمایه گذاری در مسکن به برخی شهرهای دیگر منتقل شده باشد.

در میان شهرهایی که کمترین میزان رشد را داشته‌اند، می‌توان به شهر یاسوج اشاره کرد. این شهر در اغلب دوره‌های زمانی کم‌رشدترین شهر در میان مراکز استان بوده است. این در حالی است که نکته جالب دیگری در این تقسیم بندی دیده می‌شود.

از سال 1384 تا 1400 پس از تهران، بیشترین رشد قیمت مسکن متعلق به قم و سپس اراک بوده است. شهرهای بزرگی مانند تبریز، مشهد، شیراز، اصفهان و کرج پس از این سه شهر به ترتیب بیشترین رشد قیمت را در بازه زمانی 1384 تا 1400 داشته‌اند.

به نظر می‌رسد در سال‌های آینده عوامل دیگری مانند بحران آب و میزان تولید مسکن در هر شهر روی قیمت بنای مسکونی تاثیر بگذارند و تقاضا برای برخی مناطق را افزایش دهند. البته این تقاضا احتمالا به سطح توسعه‌یافتگی شهرها هم ارتباط خواهد داشت.