قیمت دلار چه تاثیری روی بازار مسکن می‌گذارد؟

نوسانات نرخ ارز در عملکرد اقتصادی کشور نقشی اساسی دارد. ماه پیش قیمت دلار در برابر ریال به اوج خود رسید. فعالان بازار و مخصوصا خانوارها دغدغه‌ی این را پیدا کرده‌اند که تاثیر افزایش قیمت دلار بر قیمت مسکن چه خواهد بود، زیرا بخش مسکن با توجه به داده‌های منتشر شده است، در سال 1399 حدود 43 درصد از درآمد خانوارها را به خود اختصاص می‌دهد.

با توجه به این مقدار بودجه مصرف شده خانوار در برابر مسکن، حساسیت‌ها نسبت به قیمت آن افزایش یافته است. زیرا اگر قیمت مسکن افزایش یابد، قیمت اجاره و رهن آن نیز با افزایش قیمت مواجه خواهد شد.

به همین دلیل هم تغییرات قیمت مسکن روی خانوارهایی که مستاجر هستند بسیار تاثیر گذار خواهد بود. در ادامه در مورد رابطه قیمت دلار و تغییرات قیمت مسکن و سرمایه گذاری در مسکن بیشتر توضیح خواهیم داد.

نحوه تاثیر گذاری قیمت دلار بر قیمت مسکن

قیمت مسکن با قیمت دلار همبستگی پایین‌تری نسبت به قیمت سکه طلا و بازار سهام با قیمت دلار دارد، این موضوع به این معنی است که اگر قیمت دلار افزایش یابد، به دلیل همبستگی بالایی که با قیمت سکه دارد می‌تواند سریعا بر قیمت سکه طلا اثر بگذارد و باعث افزایش بهای آن شود.

اما اثر گذاری قیمت دلار بر قیمت مسکن بصورت آنی نیست و همبستگی پایینی با یکدیگر دارند. البته این موضوع در کوتاه مدت صادق است و در بلندمدت روند قیمتی مسکن هم راستا با قیمت دلار خواهد شد. در نتیجه می‌توان گفت که قیمت دلار در میان‌مدت و بلندمدت تاثیر زیادی بر قیمت مسکن خواهد داشت.

روند قیمت دلار و مسکن در کوتاه مدت

همانگونه که گفته شد قیمت دلار در کوتاه مدت تاثیر آنچنانی بر قیمت مسکن ندارد. در واقع در ابتدای رشد قیمت دلار، ممکن است حتی تقاضای بازار مسکن خیلی هم بالا نباشد، زیرا سرمایه گذاران علاقه دارند که سرمایه‌های خود را وارد بازارهای دیگری کنند و سود‌های کوتاه‌مدت چند درصدی بگیرند.

به همین دلیل در کوتاه مدت برخی سرمایه گذاران علاقه وافری برای سرمایه گذاری در بازار مسکن ندارند. در عوض به دلیل احتمال وجود سودهای قابل توجه کوتاه مدت در بازار سکه و دلار سرمایه‌های خود را بیشتر به این سمت روانه خواهند کرد.

روند قیمت دلار و مسکن در طولانی مدت

افزایش قیمت دلار در بلندمدت اثرش را بر قیمت مسکن نشان می‌دهد. در بلندمدت و زمانی که نرخ دلار تقریبا ثابتی بماند، سرمایه‌ها از بازار دلار خارج می‌شوند و وارد بازار مسکن می‌شوند.

این افزایش ورودی سرمایه به بازار مسکن باعث افزایش تقاضا در بازار می‌شود. به دلیل اینکه اقتصاد نمی‌تواند این تقاضای مازاد را جبران کند قیمت مسکن با افزایش قیمت مواجه خواهد شد. البته نکته قابل تامل در این است که سرمایه‌های وارد شده در چنین مواقعی اکثرا به قصد سرمایه گذاری و کسب سود است نه به دلیل استفاده و نیاز به مسکن، در نتیجه خانوارهایی که به عنوان مصرف کننده قصد وارد شدن به بازار مسکن را دارند، به دلیل افزایش قیمت اتفاق افتاده، دیگر توان مالی خرید مسکن را نخواهند داشت.

یکی دیگر از عوامل تاثیر گذار بر قیمت مسکن، قیمت مصالح ساختمانی مورد نیاز برای ساخت واحد آپارتمانی است. گفتیم که روند کلی قیمت مسکن از دلار در بلند مدت تاثیرات خود را نشان خواهد داد. اما در کوتاه‌مدت به دلیل اینکه مصالح ساختمانی از جمله آهن‌الات و سیمان به قیمت دلار واکنش نشان می‌دهند. می‌تواند در قیمت تمام شده یک واحد مسکونی تاثیر افزایشی داشته باشد.

تاثیر افزایش قیمت دلار بر رهن و اجاره

با افزایش قیمت دلار، قیمت مسکن نیز در بلندمدت افزایش پیدا می‌کند. با افزایش قیمت مسکن، رهن و اجاره آن نیز افزایش خواهد داشت. به دلیل این که نحوه ارزش گذاری رهن کامل یک واحد آپارتمان برای اجاره به این صورت است که قیمت رهن کامل یک واحد آپارتمان معادل با یک چهارم ارزش کل ملک می‌شود، تورم برای اجاره‌نشینان بالا خواهد رفت.

البته این سهم یک چهارم برای خانه‌هایی است که از سال ساخت آن ها حداکثر هفت سال گذشته باشد و خانه‌هایی که از عمر آن‌ها بیشتر از هفت سال گذشته باشد این سهم کمتر بوده و در مواقعی تا یک ششم ارزش کل ملک نیز کاهش می‌یابد.

جمع بندی

یکی از نیازهای اساسی خانوارها داشتن سرپناه است. در پی افزایش قیمت دلار و روند تورمی موجود در جامعه در سال‌های اخیر قیمت مسکن افزایش چشمگیری را تجربه کرده است.

سوالی که برای فعالان بازار مسکن وجود دارد این است که قیمت مسکن با تغییر قیمت دلار چه تفاوتی می‌کند. طبق توضیحاتی که دادیم، افزایش قیمت دلار در کوتاه مدت شاید نتواند موجب افزایش ناگهانی قیمت مسکن شود اما در بلندمدت تاثیر افزایشی نسبتا زیادی بر قیمت مسکن خواهد داشت. افزایش قیمت مسکن نیز به نوبه خود باعث افزایش قیمت رهن و اجاره در کشور خواهد شد.