محاسبه رهن و اجاره خانه در سال 1403

تامین سرپناه یکی از اصلی‌ترین دغدغه‌های خانوارهای ایرانی در سالیان گذشته بوده است. در سال‌های اخیر با بالا رفتن قیمت مسکن، مستاجران دچار مشکلات زیادی شده‌اند. به همین دلیل هم کسانی که دنبال اجاره مسکن هستند، مایلند بدانند رهن چطور محاسبه می‌شود و چند درصد قیمت یک خانه است. حتی اجاره‌دهندگان نیز ممکن است بخواهند در مورد نحوه محاسبه رهن بیشتر بدانند.

سهم مسکن در بودجه خانوار

طبق داده‌های مرکز آمار ایران، سهم مسکن در سبد معیشتی مردم در سال 1395 تقریبا 34 درصد بود اما این عدد در سال 1399 به حدود 38 درصد رسیده است. این موضوع به معنای آن است که حدود 38 درصد از هزینه خانوار‌های شهری ایرانی توسط اجاره و رهن مسکن بلعیده می‌شود. البته این سهم در استان‌ها و شهرهای مختلف با هم فرق دارد.

بر اساس آخرین آمار‌های منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران، در سال 1401 تنها 68 درصد خانوارهای شهری ایرانی در منزلی سکونت دارند که مالکیت آن متعلق به خود خانوار است، حدود 24 درصد اجاره نشین هستند و 8 درصد نیز در سایر انواع منزل مثلا خانه‌های سازمانی و سایر موارد ساکن هستند. با توجه به این که حدود یک چهارم خانوارهای شهری ایرانی در منازل استیجاری زندگی می‌کنند، بررسی نحوه قیمت گذاری رهن و اجاره مسکن اهمیت زیادی دارد.

نحوه محاسبه قیمت رهن و اجاره خانه

افرادی که خانه اضافی دارند، اصولا خواهان این نیستند که ملک خود را بفروشند و در جای دیگری سرمایه گذاری کنند. از طرفی دیگر نرخ بهره بانکی بسیار پایین است و مالکان تمایلی ندارند تا پول و سرمایه خود را در بانک نگهداری کنند. به همین دلیل اقدام به اجاره دادن آن می‌کنند که حداقل عایدی ماهانه‌ای از ملک خود داشته باشند. البته این عایدی ماهانه جدای از رشد قیمتی خود ملک در بلندمدت است.

رهن کامل یک آپارتمان مسکونی به نسبت سال ساخت آن فرق دارد. اگر یک آپارتمان نوساز و کلید نخورده باشد ارزش‌گذاری نرخ رهن آن یک چهارم قیمت خود ملک خواهد بود. اما همواره وضع به همین منوال پیش نمی‌رود و گاهی آپارتمان‌هایی که چند سالی از سال ساخت آنان می‌گذرد باز با همین فرمول نرخ رهن ارزش‌گذاری می‌شوند.

این نسبت یک چهارم را می‌توان به طور کلی برای آپارتمان‌هایی که شش الی هفت سال از سال ساخت آنان می‌گذرد، در نظر گرفت. اگر بیست سال از زمان ساخت آپارتمانی بگذرد ارزش رهن کامل آن پایین‌تر می‌آید. حتی در برخی موارد، هنگامی که قیمت خانه بسیار رشد کرده باشد، ممکن است نرخ رهن مسکن 10 تا 15 درصد ارزش ملک بشود.

فرمول محاسبه قیمت رهن خانه

برای محاسبه قیمت رهن کامل یک واحد ساختمانی باید ابتدا قیمت هر مترمربع از واحد ساختمانی را در متراژ واحد ضرب کنیم و سپس عدد بدست آمده را متناسب با سن بنا بر 4 یا 6 تقسیم کنیم. البته اگر قیمت رشد زیادی کرده باشد، به جای عدد 4 یا 6 می‌توانید حتی عدد 10 را هم قرار دهید.

به عنوان مثال اگر از زمان ساخت یک منزل مسکونی 50 متری 10 سال بگذرد و فرض کنیم هر متر مربع از این واحد ساختمانی 80 میلیون تومان در بازار قیمت داشته باشد، به آسانی می‌توان ارزش رهن کامل آن را حساب کرد. با توجه به اعداد فرض شده قیمت کل واحد مسکونی 4 میلیارد تومان خواهد شد.

با توجه به سال ساخت آن، ارزش گذاری رهن کامل این ملک مسکونی (با توجه به شرایط فعلی عدد 10 در مخرج گذاشته شده) رهن کامل آن 400 میلیون تومان است. البته دامنه این رهن ممکن است بسته به شرایط خانه، محل آن و برخی موارد دیگر حتی تا نزدیکی یک میلیارد تومان نیز برسد.

فرمول محاسبه قیمت اجاره خانه

برای بدست آوردن قیمت اجاره می‌توان قیمت رهن کامل واحد ساختمانی را تقسیم بر یک میلیون کرد و سپس عدد بدست آمده را در 30 هزار ضرب کرد. باتوجه به تحقیقات میدانی انجام شده در مشاورین املاک سطح شهر تهران، به طور مرسوم هر یک میلیون تومان رهن معادل 30 هزار تومان اجاره ماهانه در نظر گرفته می‌شود.

به عنوان مثال، بر اساس رهن واحد مسکونی که به صورت فرضی در نظر گرفته بودیم (400 میلیون تومان)، اجاره ماهانه این واحد ساختمانی 12 میلیون تومان خواهد بود. اما با در نظر گرفتن اینکه بسیاری از خانوار‌ها به دلیل مشکلات اقتصادی توانایی تامین اجاره‌بها را بصورت کامل ندارند، سعی می‌کنند مقداری از اجاره‌بها را با پرداخت رهن کاهش دهند و به نوعی بخشی از آن را تبدیل به رهن و بخشی را تبدیل به اجاره کنند.

چند درصد قیمت یک خانه برای رهن پرداخت می‌شود؟

به طور کلی، قیمت رهن یک منزل مسکونی یک چهارم تا یک ششم قیمت خرید واحد ساختمانی است. البته این نسبت در بسیاری از مناطق شهری می‌تواند متفاوت باشد. زیرا در برخی مناطق تقاضا برای اجاره و رهن بالاتر از سایر مناطق است. از سوی دیگر، در شرایطی که قیمت خانه به شدت رشد می‌کند، به دلیل این که اجاره همپای آن بالا نمی‌رود، نسبت رهن به قیمت خانه می‌تواند به 10 درصد هم برسد.

عوامل موثر بر قیمت اجاره و رهن خانه

عوامل بسیاری بر قیمت رهن و اجاره خانه تاثیر گذار هستند. از اصلی‌ترین ویژگی‌های تعیین کننده نرخ اجاره و رهن یک منزل مسکونی می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

· موقعیت جغرافیایی واحد مسکونی

· کیفیت ساخت بنا

· متراژ واحد

· امکانات موجود در ساختمان (همچون استخر، آسانسور، پارکینگ، سالن ورزش و ...)

· دسترسی واحد ساختمانی

· تعداد واحد‌های موجود در ساختمان

· نرخ تورم موجود در کشور

· عرضه و تقاضای بازار مسکن

در نهایت باید گفت ایران یک کشور صادر کننده نفت و گاز است و این صادرات نفت و گاز باعث ایجاد بیماری هلندی می‌شود. به عبارت دیگر صادرات چشمگیر منابع نفت و گاز می‌تواند در کنار عوامل دیگر منجر به بالا رفتن نرخ تورم شود و در نتیجه قیمت مسکن را بالا ببرد. تحریم‌ها نیز می‌تواند منجر به رشد قیمت مسکن و در نتیجه افزایش رهن و اجاره شود.

نسبت قیمت به اجاره چیست؟

نسبت قیمت به اجاره، شاخصی است که می‌توان در مورد معاملات مسکن از آن کمک گرفت. این نسبت نشان می‌دهد که قیمت یک خانه در برابر اجاره آن چقدر است. از این معیار به نوعی برای سنجش حباب مسکن هم استفاده می‌شود. برای محاسبه این نسبت، قیمت یک متر مربع خانه را بر اجاره یک متر از آن تقسیم می‌کنند. اگر عدد به دست آمده از 25 بیشتر باشد، نشان می‌دهد که مسکن دچار حباب شده است. در این صورت یا باید قیمت مسکن افت کند یا اجاره‌ها بالا برود تا دوباره عدد به محدوده 15 تا 25 برگردد.

طبق ادبیات بین‌المللی در حوزه مسکن، در شرایطی که عدد بالاتر از 25 باشد، اجاره خانه در شرایط کلی بهتر است. اگر عدد کمتر از 10 باشد نیز شرایط برای خرید خانه بهتر است. البته این اعداد ممکن است برای ایران کمی متفاوت باشد.

رهن و اجاره چه مزایا و معایبی دارد؟

اگر کشور در شرایط تورمی باشد و بازار‌ها روند افزایشی داشته باشند، به نفع خانوار‌ها است که به جای پرداخت رهن، بیشتر اجاره بپردازند و پول پیش خود را در گزینه‌های دیگری سرمایه گذاری کنند. چون با پرداخت رهن عملا این پول هیچ گونه افزایش سالانه‌ای نخواهد داشت. ولی در اوضاع اقتصادی که شرایط تورمی حاکم نباشد برای خانوار‌ها بهتر است که بیشتر، اقدام به پرداخت رهن کنند تا پرداخت اجاره‌بهای ماهانه. چون در طول دوره مستاجری که رهن پرداخت کرده‌اند شدت کاهش ارزش سرمایه آنان کمتر است. البته گزینه انتخابی آنها برای سرمایه گذاری نیز باید مناسب باشد.

علاوه بر این، در مورد رهن یا اجاره این مزیت وجود دارد که استهلاک بنا به دوش مستاجر نخواهد بود. بزرگترین عیب رهن و اجاره کردن در برابر خرید هم این است که در کشورهایی با رشد چشمگیر و مزمن قیمت مسکن، ممکن است خرید خانه پس از چند سال تورم، به شدت به تعویق بیفتد.

رشد قیمت خانه در سال 1403

اشاره کردیم که در سال‌های اخیر با توجه به مسایل اقتصادی، قیمت مسکن نیز به شدت رشد کرده است. این موضوع روی اجاره خانه‌ها نیز تاثیر گذاشته است. حالا مدتی است که به نظر می‌رسد خرید خانه کاهش یافته و با رکود معاملات روبرو هستیم.

با این حال، با وجود رکود معاملات بازار مسکن و حتی افت آن، اجاره‌بها در حال افزایش است. چرا؟ دلیل این اتفاق آن است که اگرچه قیمت اجاره هم در این مدت افزایش یافته است اما نه به صورت برابر و همپا با رشد قیمت مسکن. به همین دلیل است که اکنون قیمت اجاره تغییر می‌کند. در شرایط فعلی، برای برقرار شدن تعادل و به شرط ثابت ماندن نسبی شرایط کلی اقتصاد کلان، قیمت اجاره بالا می‌رود تا تعادلی بین تصمیم به اجاره یا خرید شکل بگیرد.

سوالی که می تواند برای فعالان بازار مسکن و مستاجران اهمیت ویژه داشته باشد این است که اجاره خانه تا کجا بالا می‌رود؟ همانگونه که در فرمول محاسبه قیمت اجاره بیان شد، می‌توان گفت که رشد قیمت اجاره به رشد قیمت مسکن بسیار وابسته است. از سوی دیگر عرضه مسکن در بازار برای اجاره عامل مهم دیگری است که در تعیین قیمت و رشد اجاره مسکن تاثیر گذار است. اگر عرضه مسکن در بازار برای اجاره کاهش یابد و از طرفی تقاضا افزایش یابد باعث می شود قیمت اجاره خانه افزایش معنا داری داشته باشد.

با این حال به دلایل مختلفی میزان رشدی که امسال به عنوان افزایش قیمت تصویب شده 25 درصد است. یعنی از لحاظ قانونی مالکان می توانند در سال 1403 تا 25 درصد نسبت به سال گذشته قیمت اجاره را افزایش دهند.

در نهایت باید گفت اگر در سال 1403 قیمت دلار در شرایط ثبات نسبی یا افت باقی بماند، قیمت خانه و تقاضای مصرفی آن احتمالا رشد چندانی نکند و رکود معاملات ادامه یابد. در صورت رشد دلار، معاملات مسکن می‌تواند شاهد صعود باشد.

جمع بندی

داشتن یک سرپناه مناسب برای خانوارهای ایرانی همواره یکی از دغدغه‌های مهم آنان بوده است. بسیاری از خانوارها توانایی خرید مسکن را ندارند به همین دلیل اقدام به اجاره یا رهن مسکن می‌کنند. عده‌ای دیگر از خانوارها نیز از طریق سرمایه گذاری در مسکن به فکر کسب سود هستند.

برای رهن کامل یک واحد مسکونی باتوجه به شرایط آن ملک خانواده‌ها باید یک چهارم تا یک ششم ارزش کل ملک را به عنوان رهن به مالک پرداخت نمایند. این نسبت ممکن است تا یک دهم نیز برسد. در حال حاضر بسیاری نیز توانایی پرداخت کامل رهن را ندارند به همین دلیل ترجیح می‌دهند که از ترکیب رهن و اجاره استفاده کنند. با توجه به اطلاعات موجود، معمولا هر یک میلیون تومان رهن معادل با 30 هزار تومان اجاره در نظر گرفته می‌شود.