خرید خانه در تهران چند سال طول می‌کشد؟

یکی از دغدغه‌های اصلی خانوارهای ایرانی داشتن یک سرپناه برای ادامه زندگی است. اما به دلیل نرخ تورم بالای جامعه در سال‌های اخیر، قیمت مسکن با رشد بسیار زیادی روبه رو شده است. این افزایش قیمت مسکن به نوبه خود باعث افزایش نرخ اجاره در کشور شده است. به دلیل وجود تحریم‌های اقتصادی از جمله تحریم فروش نفت و سیستم بانکی، نرخ ارز در کشور افزایش یافته است که خود این موضوع هم علت افزایش تورم و ایجاد رکود در کشور بوده است. با وجود چنین تورمی، هزینه‌های زندگی برای خانوار‌ها بالا رفته در صورتی که درآمد‌ها متناسب با تورم افزایش نیافته است.

اجاره چقدر از هزینه خانوارها را تشکیل می‌دهد؟

بر اساس آمار منتشر شده تعداد مستاجران کشور در سال 1365 حدودا 12 درصد از جمعیت کشور بوده که در سال 1399 تقریبا به 38 درصد رسیده است. با توجه به جمعیت ایران می‌توان گفت بالغ بر 32 میلیون نفر ایرانی درگیر پرداخت اجاره‌بها هستند. اجاره‌بهای پرداختی از سوی خانوارهای ایرانی در سال 1399 بالغ بر 42.8 درصد درآمد خانوارها را می‌بلعد. این رقم در حالی است که سهم اجاره‌بهای پرداختی نسبت به درآمد در دنیا به طور متوسط 18 درصد است و در بسیاری از کشورها هم بین 15 تا 25 درصد نوسان می‌کند. با توجه به این اعداد می‌توان نتیجه گرفت که خانوار‌های ایرانی تقریبا دو برابر بیشتر از سطح متوسط جهانی برای اجاره مسکن هزینه پرداخت می‌کنند.

نگاهی به دو شاخص مهم مسکن

برای محاسبه دوره دسترسی خانوارها به مسکن دو شاخص را در نظر می‌گیریم. اولی «شاخص دسترسی برای خرید مسکن» نام دارد که نشان‌دهنده تعداد سال‌هایی است که فرد یا خانوار با پس‌انداز ۱۰۰ درصد درآمد خود قادر به خرید مسکن می‌شود. دومین شاخص مورد نظر ما مدت زمان صاحب‌خانه شدن با پس‌انداز طبیعی یعنی یک‌سوم درآمد سالانه خانوارها است که اصطلاحا به آن «دوره انتظار برای خانه‌دار شدن» می‌گویند. براساس آن طول دوره‌ای که فرد یا خانوار با پس‌انداز معقول باید برای دسترسی به مسکن منتظر بماند، محاسبه می‌شود.

آخرین داده‌های مرکز آمار می‌گوید قیمت هر متر مربع واحد مسکونی به طور متوسط به مرز 44.8 میلیون تومان رسیده است. بر اساس شاخص دسترسی به مسکن خانواری که حداقل حقوق وزارت رفاه دریافت می‌کند، با فرض ثابت ماندن همه شرایط و درآمد حداقل حقوق برای یک خانوار، برای خرید یک واحد مسکونی 75 متری در شهر تهران حدودا 49 سال خواهد بود. البته این مورد برای کارگران بدون فرزند است و حقوق دریافتی‌شان به حدود 5 میلیون و 700 هزار تومان می‌رسد. در طول یک سال، درآمد سالانه آنان معادل 68 میلیون و 400 هزار تومان می‌شود. حداقل حقوق کارگران دارای فرزند مقداری بیشتر است. با این حال، مطابق حالت قبل، قیمت یک واحد مسکونی 75 متری با قیمت متوسط 44.8 میلیون تومانی در شهر تهران معادل 3 میلیارد و 363 میلیون تومان می‌شود. اگر خانوار بالا هیچ گونه هزینه‌ای نداشته باشد و تورم و دستمزدش ثابت بماند، مدت زمان خانه‌دار شدن این خانوار بدون فرزند حدود 49 سال خواهد بود.

دوره انتظار خرید مسکن در تهران

اما مدت زمان صاحب‌خانه شدن با پس انداز معقولی از درآمد خیلی بیشتر طول خواهد کشید. زیرا پس‌انداز معقول یعنی خانوار ماهانه 30 درصد از درآمد خود را پس‌انداز نماید. هرچند که به دلیل تورم بالای خوراکی‌ها همین موضوع هم دشوار است. در نتیجه دوره انتظار مسکن برای خانوار بدون فرزند بالا با حقوق وزارت رفاه و پس‌انداز 30 درصدی درآمد خود، بیش از 164سال طول خواهد کشید. این خانوار حتی اگر بخواهد در ارزان‌ترین مناطق تهران هم اقدام به خرید خانه کند، شاخص دسترسی به مسکنش باز بیش از 25 سال می‌شود. یعنی اگر همه چیز مثل امروز بماند، یک کارگر بدون فرزند برای خرید یک خانه 75 متری در ارزان‌ترین مناطق تهران باید 25 سال کار کند و ریالی از درآمدش را خرج نکند. همین خانوار اگر 30 درصد درآمدش را پس‌انداز کند و تورم و قیمت‌ها و دستمزدها ثابت بماند، پس از 84 سال کار صاحب این خانه 75 متری در ارزان‌ترین مناطق پایتخت خواهد شد.

رشد بازار های مختلف در شرایط تورمی

در اینکه در کشور تورم بالایی وجود دارد و قیمت کالاها افزایش زیادی یافته است هیچ شکی نیست. اما اینکه چه بازار‌هایی رشد بالاتری نسبت به سطح عمومی قیمت‌ها داشته‌اند بسیار با اهمیت خواهد بود. از فرودین سال 1395 تا تیر سال 1401 بازار‌های مختلفی مورد بررسی قرار گرفته‌اند و با افزایش سطح عمومی قیمت‌ها مقایسه شده‌اند. در این بازه مورد بررسی، سطح عمومی قیمت‌ها حدودا 5.2 برابر شده‌اند. آیا بازارهای سرمایه گذاری توانسته‌اند این رشد قیمتی کالا‌ها را پوشش دهند؟ کدام بازار بیشتر از بقیه بازار‌ها بازدهی داشته است؟

بازار مسکن یکی از بازار‌هایی بوده است که بالاتر از نرخ تورم رشد کرده است. در تیر سال 1401 نسبت به فروردین سال 1395 قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران 9.9 برابر شده که بالاتر از نرخ تورم بوده است. اما در بازار‌های رقیب، مانند طلا و ارز نیز رشد قیمتی بالایی اتفاق افتاده است. در همین بازه زمانی مورد بررسی قیمت هر سکه طلای امامی بیش از 14 برابر شده و قیمت هر دلار آمریکا نسبت به قیمت سکه رشد کمتری را تجربه کرده است. در بازه مورد بررسی قیمت هر دلار آمریکا حدودا 9.2 برابر شده است.

بازاری که در میان این بازار‌های بررسی شده بازدهی بالاتری داشته، بازار سهام بوده است. شاخص کل این بازار در فروردین 1395، 78هزار و 431 واحد بود و در پایان تیر ماه 1401 به حدود یک میلیون و 472 هزار واحد رسیده است. این یعنی در این مدت زمان ارزش شاخص بیش از 18.8 برابر شده که نسبت به سایر بازارها بالاتر بوده است. به این ترتیب بازارهای سهام و سکه در این دوره زمانی از نظر بازدهی در دوره زمانی فروردین 1395 تا تیر 1401 بسیار بهتر از بازار مسکن عمل کرده‌اند.

راهکارهایی برای سریع‌تر خانه‌دار شدن

در بالا به بررسی رشد قیمت مسکن در سال‌های اخیر اشاره کردیم. همین طور دیدیم که بازارهایی مانند سهام و سکه چطور توانسته‌اند بازدهی بالایی داشته باشند. سرمایه‌گذاری اصولی می‌تواند زمان خانه‌دار شدن شما را کاهش دهد. شاید برای بسیاری از افراد بازارهایی مانند سهام بسیار نامناسب باشند و از آنها سردرنیاورند. برای چنین افرادی، در صورتی که تا حدودی ریسک‌پذیر باشند، سرمایه‌گذاری در صندوق‌های سهامی مانند صندوق آوای سهام کیان و صندوق آهنگ سهام کیان است. همان طور که دیدیم، سکه طلا هم عملکرد بهتری نسبت به مسکن داشته است. با این حال، خرید سکه با ریسک‌هایی از جمله سرقت و جعل همراه است. گزینه مناسب برای ورود به سرمایه‌گذاری در طلا می‌تواند خرید صندوق‌های طلا مانند صندوق سکه طلا کیان باشد.

اهمیت سود مرکب در زودتر صاحب خانه شدن

نکته مهمی که باید به آن توجه کرد، اهمیت سود مرکب است. سود مرکب می‌تواند امکانی برای سرمایه‌های کوچک شما فراهم بیاورد تا در طول زمان بتوانید به سرمایه و ثروت خود اضافه کنید. سود مرکب وقتی شکل می‌گیرد که سود سرمایه خود را برداشت نکنید یا آن را مجددا سرمایه‌گذاری نمایید. این کار دقیقا شبیه ضرب‌المثل «قطره قطره جمع گردد، وانگهی دریا شود» است. فرض کنید 10 سال پیش مبلغ 10 میلیون تومان را در جایی که سالانه 20 درصد به طور ثابت سود می‌دهد، سرمایه‌گذاری می‌کردید. اگر سود آن را مجددا سرمایه‌گذاری می‌کردید، پس از 10 سال این مبلغ حدود 62 میلیون تومان می‌شد یا در واقع 6.2 برابر شده بود. این ابزار راهکار خوبی برای زودتر خانه‌دار شدن به حساب می‌آید.

جمع بندی

خانه دار شدن در این وضعیت تورمی ایران برای بسیاری از خانواه‌ها به رویا تبدیل شده است. شاخص دسترسی به مسکن در خانواده‌های با حداقل حقوق وزارت رفاه و بدون فرزند اکنون به 49 سال رسیده و دوره انتظار خرید مسکن هم از 164 سال فراتر رفته است. نتیجه‌ای که این موضوع برای ما دارد آن است که برای فرار از تورم بهتر است افراد سرمایه‌های خود را در جای مطمئنی سرمایه گذاری کنند که بازدهی بالایی عاید آنها کند.